VI kadencja

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 22931

w sprawie możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przez najemców mieszkań Skarbu Państwa

   Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację pani poseł Gabrieli Masłowskiej, przekazaną przy piśmie Pana Marszałka z dnia 8 czerwca 2011 r., w sprawie możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa we własność w przypadku budynku Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, uprzejmie przedstawiam uzgodnione z ministrem infrastruktury następujące stanowisko.

   Kwestie związane z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zostały uregulowane w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą. W myśl art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy, z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, o których mowa w ust. 1 tego artykułu (tj. zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych), mogą wystąpić osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Z żądaniem tym występują wszyscy użytkownicy wieczyści nieruchomości. W razie braku zgody na przekształcenie któregoś z użytkowników wieczystych stosuje się odpowiednio przepis art. 199 Kodeksu cywilnego.

   Jak wynika z treści art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości może przypadać kilku osobom, jako współużytkowanie w częściach ułamkowych. Jednakże przekształceniu w prawo własności może podlegać tylko użytkowanie wieczyste jako całość.

   W związku z powyższym, w przypadku gdy nieruchomość jest we współużytkowaniu wieczystym kilku osób, wniosek o przekształcenie muszą złożyć lub go poprzeć wszyscy współużytkownicy. Zatem w sytuacji opisanej w interpelacji wszyscy współużytkownicy wieczyści będący właścicielami lokali, którym przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jako prawie związanym z własnością wyodrębnionego lokalu, muszą złożyć wniosek o przekształcenie. Uprawnienie do złożenia powyższego wniosku nie przysługuje jednak najemcy lokalu, gdyż nie posiada on prawa własności lokalu, a jedynie wynajmuje go od właściciela.

   W braku zgody wszystkich właścicieli lokali odpowiednie zastosowanie może znaleźć art. 199 K.c. Zgodnie z tym przepisem do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Brak jednomyślności (zgodnych wniosków wszystkich współużytkowników wieczystych) nie niweczy więc zamiaru jedynie niektórych potencjalnie uprawnionych przekształcenia ich prawa we własność. Zgodę pozostałych może zastąpić w takiej sytuacji rozstrzygnięcie sądu wydane w postępowaniu nieprocesowym, przy uwzględnieniu celowości dokonania danej czynności z punktu widzenia interesu wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko niektórych z nich. Z wnioskiem do sądu muszą wystąpić współużytkownicy wieczyści dysponujący łącznie co najmniej połową udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości. Nie ma możliwości rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, jeżeli przekształcenia domagają się współużytkownicy dysponujący łącznie mniej niż połową udziałów w prawie użytkowania wieczystego.

   Z wyrazami szacunku

   Podsekretarz stanu

   Zbigniew Wrona

   Warszawa, dnia 30 czerwca 2011 r.