VI kadencja

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 4675

w sprawie możliwości wprowadzenia w stosunku do wydziałów ksiąg wieczystych sądów obowiązku powiadamiania spółdzielni mieszkaniowych jako ustawowych zarządców nieruchomości o zmianie właścicieli odrębnej własności lokali

   Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację pani poseł Bożenny Bukiewicz, przekazaną przy piśmie z dnia 8 sierpnia 2008 r. nr SPS-023-4675/08, w sprawie wprowadzenia obowiązku powiadamiania spółdzielni mieszkaniowych przez sądy lub notariuszy o zmianie właścicieli lokali położonych w budynkach, których zarząd sprawują spółdzielnie, przedstawiam następujące stanowisko.

   Zgodnie z art. 626¹ § 1 K.p.c. w zw. z art. 626⁸ § 6 i 7 K.p.c. w zw. z art. 516 K.p.c. sprawy w postępowaniu wieczystoksięgowym rozpatrywane są na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu nieprocesowym. Orzeczenia zapadają w formie wpisów, które mogą polegać także na wykreśleniu, lub postanowień.

   Zgodnie z art. 626¹⁰ § 1 i 2 K.p.c. o dokonanym wpisie sąd zawiadamia uczestników postępowania z wyjątkiem uczestników, którzy na piśmie zrzekli się zawiadomienia. Zawiadomienie o wpisie zawiera istotną treść wpisu, przez którą rozumie się dane określające w sposób jasny, jaki wpis został dokonany w księdze wieczystej.

   Oznacza to, że w praktyce uczestnicy postępowania wieczystoksięgowego są zawiadamiani o wpisie w każdym wypadku, o ile nie zrzekli się pisemnie doręczenia zawiadomienia.

   Należy podkreślić, iż uczestnikami postępowania wieczystoksięgowego, oprócz wnioskodawcy, są tylko te osoby, których prawa zostały wykreślone lub obciążone, bądź na rzecz których wpis ma nastąpić (art. 626¹ § 2 K.p.c.).

   Odnosząc się do zagadnienia nałożenia na sądy obowiązku zawiadamiania spółdzielni mieszkaniowych o dokonanym wpisie, należy zauważyć, iż ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.) w art. 36 ust. 1 nakłada na sądy, organy administracji rządowej i samorządowej obowiązek zawiadamiania sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. Ponadto z § 196 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 23 lutego 2007 r. Regulamin urzędowania sądów powszechnych (Dz. U. Nr 38, poz. 249) wynika, iż sąd ma obowiązek zawiadamiania o założeniu księgi wieczystej, zmianach wpisów w dziale I i II księgi wieczystej, oprócz uczestników postępowania, także właściwy organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków, przy czym zawiadomienie nie zawiera pouczenia o środkach zaskarżenia. Natomiast z § 197 cytowanego regulaminu należy wnioskować, że zawiadomienie o założeniu księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz o wpisie hipoteki do księgi wieczystej sąd przesyła właściwej spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnie mieszkaniowe obowiązane są prowadzić rejestr lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi wieczyste, zgodnie z art. 176 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.), natomiast nie są zobowiązane do prowadzenia rejestru właścicieli lokali.

   Należy zauważyć, iż spółdzielnia mieszkaniowa jest zawiadamiana przez sąd na zasadach ogólnych jako uczestnik postępowania, jeśli jest stroną umowy, o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, albo w przypadku przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu.

   Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego i do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, co oznacza, iż prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpis prawa ma charakter prawotwórczy - konstytutywny zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.).

   Z chwilą powstania prawa odrębnej własności lokalu właściciel może swobodnie lokalem dysponować.

   Przepisy nie przewidują natomiast obowiązku zawiadamiania spółdzielni mieszkaniowej w przypadku dalszego obrotu prawnego odrębną własnością lokalu, albowiem spółdzielnia nie jest wówczas stroną umowy.

   Wprowadzenie regulacji prawnej nakładającej na sąd wieczystoksięgowy obowiązek zawiadamiania spółdzielni mieszkaniowej o każdej zmianie właściciela nieruchomości lokalowej wiązałoby się z dodatkowym obciążeniem sądów. Ponadto proponowana zmiana przepisów stawiałaby spółdzielnie mieszkaniowe w uprzywilejowanej sytuacji w stosunku do innych podmiotów, które mogą sprawować zarząd nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 8 ust. 2 i art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą określić w umowie sposób zarządu nieruchomością wspólną, co oznacza, iż nie zawsze zarząd jest sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową.

   Podkreślić też należy, że - zgodnie z art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece - księgi wieczyste są jawne, natomiast art. 36¹ ust. 3 tejże ustawy daje każdemu uprawnienie do przeglądania ksiąg wieczystych w obecności pracownika sądu. W ten sposób można uzyskać informację o aktualnym właścicielu lokalu.

   Ponadto trzeba dostrzec, że wdrożenie programu informatycznego Nowej Księgi Wieczystej (aktualnie w 144 wydziałach ksiąg wieczystych) zapewnia swobodny dostęp do ksiąg wieczystych zarejestrowanych w Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. W 2008 r. i I kwartale 2009 r. program informatycznej księgi wieczystej zostanie wdrożony w dalszych 100 wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych.

   Z kolei, odnosząc się do postulatu wprowadzenia zmiany polegającej na nałożeniu na notariuszy obowiązku informowania spółdzielni o zmianie właściciela lokalu, wskazać należy, że wprawdzie art. 17² ust. 4 in fine ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, iż wypis aktu notarialnego zawierającego umowę o zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu notariusz bezzwłocznie przekazuje spółdzielni, jednakże w tym przypadku obowiązek przekazania spółdzielni wypisu aktu notarialnego uzasadnia fakt, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem rzeczowym ograniczonym, a więc właścicielem lokalu pozostaje nadal spółdzielnia. Natomiast w przypadku prawa odrębnej własności brak jest jakiejkolwiek prawnorzeczowej więzi pomiędzy stronami umowy o przeniesienie tego prawa a spółdzielnią, uzasadniającej wprowadzenie analogicznego obowiązku.

   Należy również wskazać, iż - zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369, z późn. zm.) - za dokonanie czynności notarialnej notariuszowi przysługuje wynagrodzenie. Czynnością notarialną jest również sporządzenie wypisu aktu notarialnego (§ 12 ust 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - Dz. U. Nr 148, poz. 1564, z późn. zm.).

   Wobec tego wprowadzenie postulowanej zmiany pociągałoby za sobą konieczność wskazania podmiotu zobowiązanego do uiszczenia opłaty za sporządzenie wypisu. Brak jest natomiast uzasadnienia, aby opłatą taką obciążone miały być strony czynności prawnej dotyczącej przeniesienia własności lokalu.

   Z powyższych względów zmiany zaproponowane w przedmiotowej interpelacji uznać należy za niezasadne.

   Z wyrazami szacunku

   Podsekretarz stanu

   Zbigniew Wrona

   Warszawa, dnia 29 sierpnia 2008 r.