VI kadencja

Odpowiedź prezesa Głównego Urzędu Statystycznego - z upoważnienia prezesa Rady Ministrów -

na interpelację nr 584

w sprawie zaniechania przez prezesa GUS obowiązku ustawowego wobec osób uprawnionych do rekompensat z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej - tzw. mienia zabużańskiego

   Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając na nadesłaną przy piśmie pana Sławomira Nowaka - szefa Gabinetu Politycznego Prezesa Rady Ministrów z dnia 24 stycznia 2008 r., znak: DSPA-4401-246/08, interpelację Pana Posła Norberta Wojnarowskiego dotyczącą ˝zaniechania obowiązku ustawowego przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wobec osób uprawnionych do rekompensat z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej - tzw. mienia zabużańskiego˝, uprzejmie informuję, co następuje:

   1. ˝Wskaźnik zmian cen nieruchomości˝ nie jest mierzalną kategorią statystyczną. Fakt ten potwierdzają ekspertyzy naukowe, praktyka i doświadczenia innych krajów oraz Urzędu Statystycznego Unii Europejskiej (Eurostatu) i Europejskiego Banku Centralnego (ECB); m.in. próby obliczania wskaźników w zakresie zmian cen mieszkań i domów nabywanych przez gospodarstwa domowe, a więc bardzo wąskiej grupy nieruchomości, prowadzą Eurostat oraz ECB, ale do tej pory nie udało się wypracować zadowalającej metodologii obliczania wskaźników w tym zakresie. Zatem brak obliczenia wartości ˝wskaźnika˝ nie wynika z zaniechania realizacji obowiązku przez prezesa GUS, lecz z zasadniczego metodologicznego błędu w regulacji ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.). GUS zgłaszał to zastrzeżenie w trakcie prac legislacyjnych nad ustawą w 1997 r., a przez następne lata podejmował wielokrotnie starania, aby skorygować powyższą nieścisłość prawną.

   2. Przyjęte w powołanej wyżej ustawie brzmienie art. 5 nakładającego na prezesa GUS obowiązek ogłaszania, w drodze obwieszczenia w Dzienniku Urzędowym Rzeczpospolitej Polskiej ˝Monitor Polski˝, wskaźnika zmian cen nieruchomości, o którym mowa w art. 17 ust. 5 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418, z późn. zm.), było kwestionowane przez GUS jeszcze w trakcie prac nad jej projektem, podczas prac komisji sejmowej przygotowującej tę ustawę. Niestety argumenty przedstawiane przez GUS nie zostały przyjęte przez ustawodawcę, natomiast wprowadzono przepisy przejściowe - art. 227, stanowiący, że do czasu ogłoszenia przez prezesa GUS wskaźników zmian cen nieruchomości waloryzacja będzie dokonywana przy zastosowaniu ogłaszanych przez prezesa GUS wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych.

   Wskaźniki zmian cen nieruchomości są liczone w różnych krajach, ale wyłącznie dla standardowych, dobrze zdefiniowanych rodzajów nieruchomości i wykorzystywane są głównie do badań koniunktury. Wskaźniki zmian cen nieruchomości nigdzie nie są wykorzystywane jako mierniki ekonomiczne, odzwierciedlające zmianę wartości nieruchomości. Wskaźniki te, nawet w krajach o rozwiniętym rynku nieruchomości, mogą być wyliczane tylko dla wybranych typów nieruchomości na wąskich rynkach lokalnych (np. dzielnica miasta).

   3. GUS prowadzi systematyczne prace nad badaniem cen nieruchomości. M.in. do programu badań statystycznych statystyki publicznej na rok 1998 wprowadzona została przez GUS praca metodologiczna, której celem miało być dodatkowe rozpoznanie dostępnych źródeł danych o rynku nieruchomości i możliwości ich wykorzystywania przez statystykę publiczną. W ramach tej pracy przeprowadzono badanie pilotażowe w agencjach pośrednictwa obrotu nieruchomościami. Badanie to wykazało, że nie jest możliwe stosowanie w badaniu obrotu nieruchomościami metody reprezentacyjnej, lecz konieczne jest objęcie badaniem wszystkich jednostek uczestniczących w obrocie nieruchomościami. Dlatego w 1999 r. wprowadzono do programu badań statystycznych statystyki publicznej badanie ˝Obrót nieruchomościami˝ jako badanie pełne, planowane do realizacji raz na dwa lata. Jednak uzyskana kompletność pierwszego badania okazała się niska, co respondenci tłumaczyli brakiem stosownej ewidencji przeprowadzanych przy ich współudziale transakcji kupna-sprzedaży mieszkań, budynków i gruntów. Wyniki badania były więc niepełne i pozwalały na prezentacje danych jedynie o obrotach mieszkaniami i tylko w wybranych województwach.

   4. W 2001 r. rozszerzono w GUS prace nad statystyką obrotu nieruchomościami, uwzględniając zróżnicowanie regionalne, na poziomie powiatów i miast powyżej 200 tys. mieszkańców oraz szczegółową strukturę nieruchomości. W ramach tych prac, szukając innych źródeł, które pozwoliłyby na pogłębienie wiedzy o obrocie nieruchomościami (w tym o cenach przeprowadzonych transakcji), GUS nawiązał w 2002 r. współpracę z Głównym Urzędem Geodezji i Kartografii (GUGiK), ustawowo zobowiązanym do prowadzenia ewidencji gruntów i budynków, w celu określenia możliwości pozyskiwania przez statystykę publiczną danych o nieruchomościach z tworzonych zasobów ewidencyjnych. Zgodnie z zapisami rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) wszyscy starostowie zostali zobowiązani do uruchomienia do końca 2003 r. informatycznych systemów obejmujących pełen zakres danych ewidencyjnych, jak również do założenia komputerowych baz danych ewidencyjnych: do końca 2005 r. - dla obszarów miast, a do końca 2010 r. - dla terenów wiejskich.

   W 2004 r. do programu badań statystycznych statystyki publicznej wprowadzono po raz pierwszy półroczne badanie statystyczne ˝Transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości˝. Podmiotami zobowiązanymi do przekazywania statystyce publicznej danych o transakcjach były prowadzące ewidencję gruntów i budynków starostwa powiatowe i prezydenci miast na prawach powiatu. Zakładano przy tym, że z chwilą zakończenia budowy baz ewidencyjnych w systemie informatycznym dane będą pozyskiwane przez statystykę publiczną drogą elektroniczną, co pozwoli odejść od sprawozdawczości na formularzach statystycznych. Badanie miało dostarczać informacji o czterech grupach nieruchomości: lokalach (w podziale na mieszkalne i niemieszkalne), budynkach (w podziale na mieszkalne, przemysłowe, handlowo-usługowe, biurowe i inne niemieszkalne), nieruchomościach gruntowych (w podziale na grunty zabudowane i zurbanizowane, użytki rolne i nieużytki) oraz nieruchomościach zabudowanych (w podziale na tereny mieszkaniowe, przemysłowe i użytki rolne zabudowane).

   Począwszy od 2006 r. badanie to jest prowadzone wspólnie z ministrem budownictwa (obecnie ministrem infrastruktury) z racji obowiązku prowadzenia monitoringu rynku nieruchomości i cen transakcyjnych.

   Należy jednak podkreślić, że zgodnie z metodologią statystyczną dane takie nie mogą być podstawą naliczania wskaźników zmian cen nieruchomości, a próba obliczenia na tej podstawie jednego wskaźnika byłaby nadużyciem metodologicznym, gdyż powyższego wskaźnika nie można uznać za mierzalną kategorię statystyczną.

   Obecnie zostały przeprowadzone pierwsze prace w oparciu o badanie statystyczne transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, które pozwoliłoby na analizę zasobów nieruchomości w obrocie rynkowym, ilości i wartości dokonywanych transakcji, segmentacji rodzajowej nieruchomości oraz rejonizacji transakcji. Dane te nie mogą stanowić podstawy do obliczeń zagregowanych wskaźników zmian cen nieruchomości, bowiem występują ogromne różnice w liczbie i w cenie zrealizowanych transakcji oraz zmienność sytuacji lokalnych i regionalnych, a także koniunktur lub dekoniunktur w obrocie nieruchomościami.

   GUS podjął prace mające na celu stworzenie lepszego systemu pozyskiwania informacji o dokonanych transakcjach bezpośrednio z systemów informatycznych starostw powiatowych. Współdziała w tym zakresie z przedstawicielami Ministerstwa Infrastruktury, Związku Banków Polskich, Narodowego Banku Polskiego, Instytutu Rozwoju Miast oraz Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

   Doświadczenia zdobyte przez GUS w toku podjętych prac metodologicznych i przeprowadzonych badań, uczestnictwo w pracach Eurostatu i ECB oraz analiza doświadczeń innych krajów potwierdziły zgłaszane przez GUS od 1997 r. zastrzeżenia na temat możliwości opracowywania syntetycznego ˝wskaźnika zmian cen nieruchomości˝ jako niemierzalnej kategorii. Nieuzasadnione jest zatem stwierdzenie w interpelacji Pana Posła Norberta Wojnarowskiego, iż prezes GUS zaniedbał realizacji obowiązku nałożonego w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

   Podsumowując, należy jeszcze raz podkreślić, że art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zawiera błąd merytoryczny, na który GUS zwracał uwagę od początku prac legislacyjnych. Wyliczenie jednego, zagregowanego wskaźnika zmian cen nieruchomości nie jest możliwe, gdyż nie jest on mierzalną kategorią statystyczną.

   Łączę wyrazy szacunku

   Prezes Głównego Urzędu Statystycznego

   Józef Oleński

   Warszawa, dnia 12 lutego 2008 r.