VI kadencja

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 1213

w sprawie dramatycznej sytuacji najemców lokali, mieszkających w budynkach należących do prywatnych właścicieli

   Szanowny Pnie Marszałku! Odpowiadając na interpelację pani poseł Alicji Dąbrowskiej z dnia 25 lutego br., znak: SPS-023-1213/08, w sprawie dramatycznej sytuacji najemców lokali zamieszkujących w budynkach należących do prywatnych właścicieli, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.

   Z dniem 1 stycznia 2007 r., tj. dniem wejścia w życie przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2006 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 249, poz. 1833), uległy zmianie zasady dotyczące podwyżek wysokości czynszu.

   Aktualnie zgodnie z art. 8a ust. 2 ww. ustawy termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 4 podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

   Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

   Stanowi on, iż podwyższając czynsz, właściciel może ustalić:

   1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

   a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub

   10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenia istniejącego lokalu zwiększającego jego wartość użytkową

   - aż do ich pełnego zwrotu;

   2) godziwy zysk.

   Należy dodać, iż zgodnie z art. 8 ust. 4e podwyżkę czynszu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej ˝Monitor Polski˝.

   W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może:

   1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo

   2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości: udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu (art. 8 ust. 5).

   Natomiast podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu nie przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w dowolnej wysokości.

   Zasady dotyczące podwyżek czynszów, o których mowa wyżej, dotyczą wszystkich najemców bez względu na to, kto jest właścicielem lokalu, zatem także najemców w kamienicach czynszowych.

   Należy także wyjaśnić, iż uregulowania prawne w zakresie podwyżek czynszu wprowadzone ustawą z dnia 15 grudnia 2006 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego mają przede wszystkim na celu uwzględnienie wyroków Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 kwietnia 2005 r. sygn. akt K 4/05 (Dz. U. z 2005 r. Nr 69, poz. 626), z dnia 17 maja 2006 r. sygn. akt K 33/05 (Dz. U. z 2006 r. Nr 86, poz. 602) oraz uwag Trybunału zawartych w postanowieniu z dnia 29 czerwca 2005 r. sygn. akt S 1/05.

   Między innymi w wyroku TK z dnia 19 kwietnia 2005 r. w uzasadnieniu znajdują się następujące stwierdzenia: ˝Winny one (czynsze) zapewnić wynajmującemu właścicielowi pokrycie kosztów eksploatacji i remontu budynku, ale także zwrot wyłożonego kapitału (amortyzacja) oraz godziwy zysk, ponieważ przepisy ustawowe nie mogą niweczyć jednego z podstawowych uprawnień składających się na treść prawa własności, jakim jest pobieranie pożytków z własności (por. wyrok o sygn. SK 9/98, s. 411).

   Przyjęte rozwiązanie w zakresie podwyżek czynszów jest również zgodne z wyrokiem Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu w sprawie Hutten-Czapska przeciwko Polsce, wydanym w dniu 19 czerwca 2006 r. W wyroku tym Trybunał orzekł, że Polska poprzez utrzymywanie regulacji ograniczających prawa właścicieli naruszyła art. 1 protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności (tj. prawo własności).

   Niezwykle istotnym elementem orzeczenia w przedmiotowej sprawie jest stwierdzenie przez ten Trybunał istnienia naruszenia o charakterze systemowym, wynikającego z nieprawidłowego funkcjonowania polskiego ustawodawstwa mieszkaniowego. Trybunał uznał, że naruszenie to musi zostać usunięte poprzez podjęcie odpowiednich środków prawnych lub innych, które zapewnią funkcjonowanie w krajowym porządku prawnym mechanizmu utrzymującego sprawiedliwą równowagę pomiędzy interesami właścicieli nieruchomości wraz z ich prawem do pobierania pożytków z własności.

   Jednocześnie uprzejmie informuję Pana Marszałka, iż dla ochrony lokatorów, w tym zwłaszcza znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej, wprowadzono obligatoryjny system dodatków mieszkaniowych.

   Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 71, poz. 734, z późn. zm.), obowiązującymi od dnia 1 stycznia 2002 r., uprawnienia do dodatków mieszkaniowych przysługują osobom spełniającym równocześnie kilka kryteriów:

   1) posiadającym tytuł prawny do zajmowanego mieszkania (najemcy, członkowie spółdzielni mieszkaniowych, właściciele mieszkań i domów jednorodzinnych) lub uprawnienia do lokalu zamiennego lub socjalnego;

   2) których średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza 175% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% w gospodarstwie wieloosobowym (najniższa emerytura od dnia 1 marca 2008 r. wynosi 636,29 zł). W przypadku gdy dochód na jednego członka gospodarstwa domowego jest wyższy od określonego wyżej, a kwota nadwyżki nie przekracza wysokości dodatku mieszkaniowego, należny dodatek obniża się o tę kwotę;

   3) zajmowany lokal mieszkalny nie jest za duży w stosunku do liczby osób, tzn. jeżeli powierzchnia użytkowa zajmowanego lokalu nie przekracza powierzchni normatywnej o więcej niż 30%.

   W świetle powyższych wyjaśnień na pytania Pani Poseł Alicji Dąbrowskiej należy udzielić następujących odpowiedzi:

   1. Jakie działania planuje Pan Minister powziąć, aby skutecznie rozwiązać problem setek tysięcy najemców lokali mieszkalnych, zwłaszcza tych będących własnością osób prywatnych, którzy nie posiadają skutecznej ochrony prawnej przed zawyżaniem czynszów mieszkaniowych oraz poddawani są stałym naciskom i wyzyskowi ze strony właścicieli budynków?

   Wyrażam opinię, iż obowiązujący system prawny w oparciu o ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawę o dodatkach mieszkaniowych nie wymaga zmian.

   2. Czy uznaje Pan Minister za zasadne, aby doprecyzować w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zwrot ˝godziwy zysk˝, który pozostawiony w obecnej formie stanowi pole do konfliktów i nadużyć?

   W trakcie prac nad ustawą z dnia 15 grudnia 2006 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w Sejmie i Senacie podejmowano nieskuteczne próby określenia pojęcia ˝godziwy zysk˝, w wyniku których ustalono, że ocena przyjętej wysokości zysku będzie w sprawach spornych należeć do kompetencji sądu.

   3. Czy ma Pan Minister świadomość faktu, iż w wielu sytuacjach spornych pomiędzy lokatorami a kamienicznikami decyzje sądów uznające roszczenia lokatorów (np. nakazujące włączenie prądu, gazu czy wody) nie są wykonywane, bowiem instytucje odpowiedzialne za egzekucję prawa charakteryzują się niezwykłą opieszałością i nieskutecznością, a w skrajnych wypadkach nawet biernością? Czy ma Pan Minister pomysł, jak zmienić tę niekorzystną tendencję?

   W tym miejscu należy wyjaśnić, iż Ministerstwo Infrastruktury nie posiada uprawnień do wpływania na wykonywanie decyzji sądów w sytuacjach spornych pomiędzy lokatorami a kamienicznikami.

   4. Czy uważa Pan Minister, że lokatorzy powinni być uznawani za stronę w toku postępowań reprywatyzacyjnych, które dotyczą zamieszkiwanych przez nich budynków?

   Ochronę praw lokatorów przy zmianie właściciela zapewnia art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Zatem nie ma podstaw prawnych do uznania lokatorów za stronę w toku postępowań reprywatyzacyjnych.

   5. Czy w sytuacji deficytu lokali mieszkalnych w Polsce, szacowanego na ok. 1,7 mln mieszkań, ma Pan Minister w planach zorganizowanie i finansowanie programu taniego budownictwa mieszkaniowego, stanowiącego przeciwwagę dla kurczących się w szybkim tempie zasobów komunalnych?

   Alternatywą czy też - jak to określa pani poseł - ˝przeciwwagą˝ dla budownictwa komunalnego miało stać się już wiele lat temu społeczne budownictwo czynszowe, tak jak zresztą ma to miejsce w większości państw Europy Zachodniej, gdzie gminy rzadko są bezpośrednimi budowniczymi i zarządcami taniego budownictwa mieszkaniowego. Niestety przede wszystkim ze względów finansowych TBS-om nie udało się rozwiązać problemów mieszkaniowych niezamożnej ludności. Obecnie przewidywana jest reforma tego systemu ukierunkowana przede wszystkim na poprawę jego efektywności i bardziej precyzyjne dotarcie do osób, które powinny być objęte pomocą mieszkaniową.

   Bezpośrednie wsparcie budownictwa komunalnego jest natomiast możliwe dzięki ustawie z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz. U. Nr 251, poz. 1844). Ustawa przewiduje dofinansowanie inwestycji w zakresie budownictwa socjalnego i mieszkań chronionych na poziomie 20-40% kosztów przedsięwzięcia. Z pomocy korzystają gminy, związki gmin, powiaty, a także organizacje pożytku publicznego. Ustawa ta była poprzedzona programem pilotażowym, który - jak pokazały doświadczenia pilotażu - stanowił efektywny instrument wsparcia gmin w powiększaniu zasobów mieszkaniowych przeznaczonych dla osób dotkniętych lub zagrożonych wykluczeniem społecznym z uwagi na trudna sytuacje mieszkaniową. W efekcie realizacji programu budowy domów socjalnych powstało ok. 5000 lokali socjalnych i 500 miejsc dla bez'dom'nych. Pozwoliło to na powiększenie zasobu lokali socjalnych o ponad 13% (według stanu na koniec 2003 r. w dyspozycji gmin znajdowało się ok. 37,6 tys. lokali socjalnych). Wyciągając wnioski z przeprowadzonego pilotażu, w ustawie z 8 grudnia 2006 r. poza powiększaniem zasobu lokali socjalnych w drodze nowych inwestycji mieszkaniowych określone zostały również szerokie możliwości tworzenia takiego zasobu na bazie już istniejących mieszkań o niższym standardzie.

   W tym też kierunku idą przygotowywane obecnie zmiany umożliwiające m.in. pozyskiwanie przez gminy, dzięki środkom z Funduszu Dopłat, mieszkań komunalnych niebędących zasobem lokali socjalnych, pod warunkiem jednak analogicznego zwiększenia przez gminę tego zasobu. Stworzy to znacznie lepsze warunki dla prowadzenia przez gminy polityki mieszkaniowej w zakresie odpowiedniej do potrzeb i uwarunkowań dochodowych alokacji zasobów socjalnych.

   Na uzupełnienie komunalnego zasobu mieszkań socjalnych mogą być też przeznaczone środki z funduszy strukturalnych UE, jeśli mieszkania takie powstaną w wyniku ˝renowacji i adaptacji budynków istniejących stanowiących własność władz publicznych lub własność podmiotów działających w celach niezarobkowych˝. W tym ostatnim przypadku rozwiązania motywujące gminy do pozyskiwania mieszkań socjalnych przy wykorzystaniu środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego określane są bezpośrednio przez samorządy województw w regionalnych programach operacyjnych na lata 2007-2013. Na koniec warto dodać, że zasoby komunalne nie są w Polsce wcale takie małe, stanowią one bowiem ok. 15% ogólnej liczby mieszkań, a więc o kilka punktów procentowych więcej niż europejska średnia społecznych zasobów czynszowych. Problemem jest natomiast, że nie zawsze w zasobach tych mieszkają te rodziny, które powinny być obiektem mieszkaniowej pomocy gminy.

   Z poważaniem

   Podsekretarz stanu

   Piotr Styczeń

   Warszawa, dnia 14 marca 2008 r.