VI kadencja

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 4772

w sprawie możliwości wykreślenia hipoteki kaucyjnej

   Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację pana posła Andrzeja Orzechowskiego, nr SPS-023-4772/08, dotyczącą możliwości wykreślenia hipoteki kaucyjnej stanowiącej zabezpieczenie wierzytelności gminy w związku z udzieloną bonifikatą przy zakupie lokalu mieszkalnego, po otrzymaniu opinii ministra sprawiedliwości, uprzejmie przedstawiam wyjaśnienia w tym zakresie.

   Odnosząc się do przedstawionych w interpelacji pana posła Andrzeja Orzechowskiego kwestii związanych z ustanowieniem hipoteki kaucyjnej zabezpieczającej wierzytelności gminy w przypadku zbywania lokalu mieszkalnego z bonifikatą na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, z poźn. zm.) należy podkreślić, że przepis ten stanowi jeden z wyjątków od ogólnej zasady dotyczącej ceny zbywanych nieruchomości publicznych. Zgodnie bowiem z art. 67 ust. 3 i 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego, przeznaczonej do sprzedaży w drodze bezprzetargowej, ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Ratio legis wprowadzenia przywileju w postaci udzielenia bonifikaty od ceny w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego (art. 68 ust. 1 pkt 7) polega na ułatwieniu nabywcy (dotychczasowemu najemcy) zakupu lokalu po cenie znacznie niższej niż jego wartość, po to, aby uzyskał on stabilne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Aby jednak udzielona najemcy pomoc nie była wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem, ustawodawca wprowadził obowiązek żądania zwrotu bonifikaty, jeżeli nabywca nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny, przed upływem 5 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył ją lub wykorzystał na cele inne niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty (art. 68 ust. 2 ww. ustawy).

   Obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty nie powstaje jednak w przypadkach określonych m.in. w art. 68 ust. 2a pkt 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. gdy nabywca przed upływem ww. okresu dokona zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe bądź też sprzeda lokal mieszkalny, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczy w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

   Z powyższych regulacji wynika, że wierzytelność z tytułu zwrotu bonifikaty ma charakter wierzytelności przyszłej. Z uwagi na to niewątpliwie najwłaściwszym i najskuteczniejszym sposobem zabezpieczenia zwrotu tej bonifikaty jest hipoteka kaucyjna. Należy tu wskazać, że hipoteka jest podstawową formą prawną rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. Jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, związanym z oznaczoną wierzytelnością i służącym do jej zabezpieczenia. Treść hipoteki określa przepis art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001r. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.), z którego wynika, że wierzycielowi hipotecznemu przysługują dwa uprawnienia: pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed dłużnikami osobistymi oraz skuteczność wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.

   Natomiast to, czy Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (jako podmioty udzielające bonifikaty) zabezpieczą swój interes majątkowy (w zakresie zwrotu bonifikaty) i w jaki sposób to uczynią, zależy wyłącznie od woli tych podmiotów oraz nabywców lokali mieszkalnych, jako stron umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

   W praktyce Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego korzystają z hipoteki kaucyjnej jako sposobu zabezpieczenia zwrotu bonifikaty, co znajduje uzasadnienie w treści tej formy zabezpieczenia. Udzielane bonifikaty są bowiem wysokie, a zapewnienie ich zwrotu, w przypadku zastosowania innych sposobów zabezpieczenia, mogłoby okazać się niewystarczające.

   W myśl zasady akcesoryjności hipoteki ustanowiona hipoteka kaucyjna nie wygaśnie, dopóki nie wygaśnie wierzytelność z tytułu zwrotu bonifikaty. Do wykreślenia hipoteki bez wygaśnięcia wierzytelności wymagane jest zrzeczenie się zabezpieczenia hipotecznego (art. 96 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zrzeczenie się zabezpieczenia hipotecznego, zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych, następuje poprzez złożenie oświadczenia woli w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Oświadczenie takie stanowi podstawę wpisu wykreślenia hipoteki w księdze wieczystej, który to wpis z kolei jest konieczny do wywołania skutku w postaci wygaśnięcia hipoteki.

   Ewentualna decyzja o wykreśleniu ustanowionej hipoteki kaucyjnej, w przypadku gdy sama wierzytelność zabezpieczona tą hipoteką jeszcze nie wygasła, należy wyłącznie do podmiotu, któremu zabezpieczenie to przysługuje. Podmiot ten może również zrezygnować z hipoteki kaucyjnej i ustanowić inną formę zabezpieczenia zwrotu udzielonej bonifikaty (np. poręczenie - art. 878 § 1 K.c.). Sposoby zabezpieczeń wierzytelności pieniężnych regulowane są odrębnymi przepisami, a kwestia ewentualnego ustanowienia zabezpieczenia, tak jak i wyboru jego sposobu, uzależniona jest wyłącznie od woli stron zawierających umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego po cenie uwzględniającej bonifikatę. Z tego względu regulowanie tej materii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami nie znajduje uzasadnienia.

   Należy podkreślić, że rezygnacja przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, na wniosek nabywcy lokalu mieszkalnego, z tak skutecznego sposobu zabezpieczenia zwrotu bonifikaty, jak hipoteka kaucyjna (w sytuacji, gdy nie doszło jeszcze do spełnienia przez nabywcę warunków, o których mowa w art. 68 ust. 2a pkt 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami), nie wydaje się zasadna - zwłaszcza z punktu widzenia ciążącego na tych podmiotach obowiązku właściwego gospodarowania środkami publicznymi. Brak zabezpieczenia może bowiem doprowadzić do trudności w wyegzekwowaniu należności, a nawet do bezskuteczności postępowania egzekucyjnego.

   Odnosząc się do kwestii ˝niekorzystnej˝ sytuacji nabywcy lokalu, który, chcąc sprzedać lub zamienić lokal mieszkalny (obciążony hipoteką kaucyjną), może mieć trudności w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego na zakup nieruchomości, należy wskazać, że sytuacja nabywcy lokalu jest wynikiem przyznania mu znacznego przywileju finansowego w postaci wysokiej bonifikaty od ceny nabywanego lokalu mieszkalnego - co należy odczytywać jako przyznanie mu pomocy ze środków publicznych.

   W zamian za ten przywilej na nabywcy ciąży m.in. obowiązek znoszenia ewentualnych ˝niedogodności˝ związanych z ustanowionym zabezpieczeniem zwrotu udzielonej bonifikaty. Zabezpieczenie to ma na celu, aby udzielona ze środków publicznych pomoc wykorzystana została przez nabywcę lokalu mieszkalnego zgodnie z jej przeznaczeniem. Zapobiega jednocześnie sytuacjom, w których odsprzedaż nabytego lokalu umożliwiłaby nabywcy uzyskanie korzyści kosztem środków publicznych.

   Przedstawiając powyższe, podzielam pogląd ministra sprawiedliwości, że obowiązujące, omówione wyżej, przepisy, dając znaczne przywileje nabywcom lokali mieszkalnych, dążą do zapobiegania ww. nadużyciom. Umożliwiają jednocześnie należytą ochronę interesów majątkowych podmiotów publicznych, które zbywają lokal mieszkalny po cenie uwzględniającej bonifikatę. Reasumując, stwierdzam, że nie ma uzasadnienia dla wprowadzenia dodatkowych regulacji do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

   Z wyrazami szacunku

   Podsekretarz stanu

   Olgierd Dziekoński

   Warszawa, dnia 15 października 2008 r.