VI kadencja

Odpowiedź sekretarza stanu w Ministerstwie Budownictwa - z upoważnienia ministra -

na zapytanie nr 261

w sprawie nieprawidłowości dotyczących wypowiedzenia przez właściciela kamienicy umów najmu lokali zastępczych przyznanych przez gminę z powodu wysiedlenia na cele inwestycji komunalnych

   Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając na zapytanie Pani Poseł Gabrieli Masłowskiej, nr SPS-024-261/08, z dnia 21 stycznia 2008 r. dotyczące wypowiedzenia umowy najmu lokalu przez prywatnego właściciela, uprzejmie informuję, co następuje.

   Wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.). Dodatkowo powinno być ono pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę.

   Trzyletni okres wypowiedzenia, o którym mowa w przesłanym zapytaniu, dotyczy sytuacji, gdy właściciel wypowiada lokatorowi umowę najmu lokalu, w którym zamierza zamieszkać, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego (art. 11 ust. 5 ustawy). Przepis ten stosuje się też w przypadku, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie takie, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

   Aby zapobiec ewentualnym wypadkom obejścia prawa ze strony właścicieli, zostały w ust. 6 art. 11 ustawy przewidziane sankcje grożące tym właścicielom, którzy nie zamieszkali w lokalu opróżnionym przez lokatora lub opuścili ten lokal przed upływem pół roku od dnia ustania stosunku prawnego. W tej sytuacji lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego, za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.

   Ustalając trzyletni okres wypowiedzenia stosunku prawnego ustawodawca uznał, że jest on wystarczający dla zapewnienia możliwości uzyskania uprawnień do używania innego lokalu mieszkalnego lokatorowi, którego sytuacja materialna na to pozwala.

   Jeżeli lokator w okresie wypowiedzenia nie będzie mógł we własnym zakresie uzyskać innego mieszkania i zajmowanego lokalu nie opróżni, jego przymusowa eksmisja będzie mogła nastąpić dopiero po uzyskaniu przez właściciela orzeczenia sądowego w tej sprawie. Sąd, rozpatrując powództwo właściciela o nakazanie lokatorowi opróżnienia lokalu, ustali i oceni, czy były spełnione przesłanki niezbędne do wypowiedzenia stosunku prawnego. Sąd orzeknie także z urzędu, czy lokatorowi lub osobom wspólnie z nim mieszkającymi przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego ze względu na ich sytuację materialną i rodzinną.

   Zgodnie z art. 14 ust. 4 wspomnianej ustawy sąd nie będzie mógł odmówić takiego uprawnienia:

   1) kobiecie w ciąży,

   2) małoletniemu, niepełnosprawnemu w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionemu oraz sprawującemu nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałemu,

   3) obłożnie choremu,

   4) emerytowi i renciście spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

   5) osobie posiadającej status bezrobotnego,

   6) osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

   - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

   Orzekając, o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje również wstrzymanie wykonania opróżnienia przez niego lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

   Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów (...) przez lokal socjalny należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego - 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

   Należy zaznaczyć, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, z ewentualnym odszkodowaniem uzupełniającym, gdyby odszkodowanie nie pokrywało poniesionych strat. Natomiast osoby uprawnione do lokalu socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

   Jednocześnie informuję, iż w sytuacji gdy z tytułu wykonawczego nie wynika uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, komornik wstrzymuje się z wykonaniem czynności do czasu zapewnienia im pomieszczenia tymczasowego (art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego).

   Sekretarz stanu

   Piotr Styczeń

   Warszawa, dnia 11 lutego 2008 r.