V kadencja

Odpowiedź ministra budownictwa

na interpelację nr 2904

w sprawie możliwości nowelizacji ustawy o własności lokali w zakresie zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej

   Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając na interpelację Pani Poseł Gronkiewicz-Waltz z dnia 8 maja br., znak: SPS-023-2904/06, w sprawie możliwości nowelizacji ustawy o własności lokali w zakresie zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, uprzejmie informuję, co następuje.

   Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej zalicza się do czynności przekraczających zwykły zarząd. Oznacza to, że do podjęcia tej czynności potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.

   Kwestie dotyczące podejmowania uchwał reguluje przepis zawarty w art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

   Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, co oznacza, że w przypadku głosowania udziałami, aby uchwała była ważna, muszą głosować za jej przyjęciem właściciele lokali posiadający ponad 50% udziałów. Zatem nie ma znaczenia, iż część właścicieli przebywa za granicą dla przeprowadzenia zmian udziałów trybie ww. art. 22 ust. 3 pkt 5a, o czym mowa w interpelacji.

   Niemniej wyjaśniam, że istnieje także możliwość wprowadzenia zmian wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej na drodze sądowej. Świadczy o tym orzecznictwo sądowe. Należy tu przywołać m.in.:

   1) postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 14 marca 2002 r. sygn. akt IV CKN 896/2000, zgodnie z którym wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą,

   2) wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 8 października 2002 r. sygn. akt IV CKN 1304/2000, zgodnie z którym art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali regulujący zasady ustalania wysokości udziału w nieruchomości wspólnej jest przepisem bezwzględnie obowiązującym.

   W świetle powyższych wyjaśnień nie podzielam opinii Pani Poseł Gronkiewicz-Waltz, iż właściciele lokali, którym błędnie ustalono wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, są pozbawieni możliwości dochodzenia swoich praw. Zatem nie widzę potrzeby nowelizacji ustawy o własności lokali, o co wnioskuje w przedmiotowej interpelacji Pani Poseł.

   Z poważaniem

   Minister

   Antoni Jaszczak

   Warszawa, dnia 5 czerwca 2006 r.