V kadencja

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Budownictwa - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 9460

w sprawie sposobu wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu przeznaczenia pod budowę dróg publicznych

   Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację Pana Posła Marka Wójcika, przekazaną przy piśmie Pana Marszałka z dnia 13 września 2007 r., nr SPS-023-9460/07, a następnie przekazaną wg właściwości przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji do Ministra Budownictwa pismem z dnia 26 września 2007 r., nr BMP-0713-8153/07/AK, w sprawie sposobu wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu przeznaczenia ich pod budowę dróg publicznych, uprzejmie przedstawiam wyjaśnienia w tym zakresie.

   Poruszona w interpelacji Pana Posła Marka Wójcika kwestia dotyczy oceny prawidłowości regulacji dotyczących wyceny nieruchomości przeznaczonych bądź zajętych pod drogi, zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Jak wskazuje Pan Poseł w treści interpelacji, stosowane obecnie ww. rozporządzenie powoduje, że właściciele wywłaszczanych nieruchomości nie uzyskują odszkodowania w należytej wysokości. Spowodowane jest to w ocenie Pana Posła m.in. stosowaniem do wycen nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne cen transakcyjnych nieruchomości, które w przeszłości zostały wykupione na potrzeby budowy dróg.

   Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest wartość rynkowa tej nieruchomości, określana według zasad wyceny wskazanych w art. 149-159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) oraz w ww. rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Tylko w wyjątkowych sytuacjach (gdy ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie) ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza określenie wartości odtworzeniowej.

   Zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne należy zastosować podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Z powyższego zatem wynika, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne w pierwszej kolejności należy zbadać rynek i zastosować podejście porównawcze. Analiza rynku polega więc m.in. na poszukiwaniu i porównywaniu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Jeżeli w wyniku poszukiwań rzeczoznawca majątkowy stwierdzi, że transakcje dotyczące tych gruntów nie są miarodajne lub liczba tych transakcji jest niewystarczająca dla prawidłowego procesu wyceny, w takiej sytuacji powinien zastosować przepis § 36 ust. 2 pkt 1 ww. rozporządzenia. Zgodnie z treścią ww. przepisu, w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%.

   Jednocześnie uprzejmie informuję, że w chwili obecnej przedmiotem wnikliwej analizy jest konieczność nowelizacji ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w tym zasad wycen nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi. W tym celu resort budownictwa analizuje w szczególności zmiany wprowadzone przez ustawę z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. Nr 80, poz. 721, z późn. zm.), która nie przewiduje prowadzenia negocjacji z właścicielami wywłaszczanych nieruchomości, co w konsekwencji powoduje zanik tzw. transakcji drogowych i brak możliwości stosowania przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia. Resort prowadzi także konsultacje z Polską Federacją Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych na temat stosowania obowiązujących przepisów prawa w zakresie wyceny nieruchomości dla potrzeb inwestycji drogowych przez rzeczoznawców majątkowych.

   Jednocześnie uprzejmie informuję, że resort budownictwa nie dysponuje badaniami i analizami porównawczymi cen nieruchomości, które występują w postępowaniach wywłaszczeniowych związanych z inwestycjami drogowymi lub proponowanych w ramach negocjacji prowadzonych z właścicielami wywłaszczanych nieruchomości, względem cen nieruchomości notowanych na innych obszarach lokalnych rynków nieruchomości.

   Z wyrazami szacunku

   Podsekretarz stanu

   Elżbieta Janiszewska-Kuropatwa

   Warszawa, dnia 18 października 2007 r.