IV kadencja

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 8147

w sprawie waloryzacji kaucji mieszkaniowych

   Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając na interpelację Pana Posła Jana Łącznego z dnia 6 września br. znak: SPS-0202-8147/04 w sprawie waloryzacji kaucji mieszkaniowych, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.

   Rozliczenia kaucji regulują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733, z późn. zm.).

   Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy kaucja wpłacona przed dniem 12 listopada 1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Oznacza to, że wynajmujący obowiązany jest zwrócić najemcy kaucję bez obowiązku jej waloryzacji.

   Najemcy mogą jednak domagać się jej zwrotu w wysokości zwaloryzowanej wedle ogólnych reguł, wynikających z prawa cywilnego, tj. na podstawie art. 358¹ § 3 Kodeksu cywilnego w brzmieniu ˝W razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub w umowie.˝.

   Pogląd taki podzielił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 września 2002 r. sygn. akt III CZP 58/02.

   Jednocześnie należy wyrazić opinię, że na zasadach ogólnych dopuszczalne jest porozumienie się stron co do wysokości zwracanych kaucji wpłacanych przed dniem 12 listopada 1994 r.

   Od woli stron zależeć będzie wówczas, jakie zasady przyjmą przy ustalaniu wysokości zwracanej kaucji.

   Jeżeli wynajmujący nie jest właścicielem budynku, powinien działać w ww. zakresie zgodnie z pisemnym stanowiskiem uprawnionego organu właściciela. Decyzja w sprawie podwyższenia wysokości wypłaconej kaucji podjęta przez właściciela należącego do sektora finansów publicznych powinna być zgodna z przepisami ustawy z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2003 r. Nr 15, poz. 148, z późn. zm.).

   Ponadto należy poinformować, że w b. Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast przygotowano projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który w dniu 16 grudnia ub. r. został przyjęty przez Radę Ministrów i obecnie jest przedmiotem prac Komisji sejmowych.

   W projekcie tym nie przewiduje się zmiany obecnie obowiązującego przepisu dotyczącego zwrotu kaucji wpłaconej przed 12 listopada 1994 r., bowiem pozwala on najemcy występować z pozwem do sądu o waloryzację kaucji.

   Należy przy tym wyjaśnić, iż w wyroku z dnia 3 października 2000 r. sygn. akt K.33/99 (Dz. U. Nr 83, poz. 946) Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis art. 62 byłej ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych był niezgodny z Konstytucją RP tylko w takim zakresie, w jakim wyłączał możliwość waloryzacji kaucji mieszkaniowej.

   Należy także dodać, że w całym okresie powojennym przed zmianami w gospodarce mieszkaniowej wprowadzonymi w 1994 r. właściciele wynajmowanych mieszkań, jak również budżet państwa dopłacali do utrzymania domów, w których najem lokali regulowały przepisy b. ustawy Prawo lokalowe.

   Czynsz ustalany centralnie, płacony przez najemców pokrywał zaledwie ok. 30% kosztów utrzymania budynków z mieszkaniami podlegającymi przepisom b. ustawy Prawo lokalowe, a pozostałe ok. 70% pokrywali właściciele tych domów, w tym budżet państwa.

   Natomiast w kwestii roszczeń do Skarbu Państwa o waloryzację wypłaconych kaucji należy zauważyć, że zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191 z późn. zm.) mienie ogólnonarodowe (państwowe) należące do rad narodowych i terenowych organów administracji państwowej stopnia podstawowego stało się z dniem 27 maja 1990 r. z mocy prawa mieniem właściwych gmin. Nabycie mienia na podstawie powyższej ustawy nastąpiło nieodpłatnie (art. 16 ww. ustawy).

   Zawarta konstrukcja w powołanym art. 5 ustawy Przepisy wprowadzające (...), pochodnego nabycia mienia przez gminę powoduje konsekwencje określone w art. 36 tej ustawy. Polegają one na tym, że zobowiązania i wierzytelności rad narodowych i terenowych organów administracji państwowej stopnia podstawowego stały się z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym (Dz. U. Nr 16, poz. 95 z późn. zm.) zobowiązaniami i wierzytelnościami właściwych gmin. Zatem powstałe gminy przejęły nie tylko własność nieruchomości, ale również prawa majątkowe. Dlatego gmina nie może skutecznie wystąpić z regresem o zwrot zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej.

   Obowiązek przekazywania części kaucji do budżetu centralnego wynikał z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 października 1960 r. w sprawie wysokości kaucji oraz warunków wynajmowania lokali mieszkalnych w domach nowych i odbudowanych oraz z zarządzenia Ministrów Finansów oraz Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 września 1975 r. w sprawie zasad i trybu wykorzystywania środków wpłaconych na rachunki kaucji mieszkaniowych. Wówczas jednak obowiązywała zasada jednolitej własności państwowej. Terenowe organy administracji państwowej stopnia podstawowego, czy też rady narodowej, których mienie przejęły gminy (art. 5 ustawy z dnia 10 maja 1990 r.) Przepisy wprowadzające ustawę (...) reprezentowały ten sam, w rozumieniu cywilnoprawnym podmiot - Państwo. W związku z tym nie mogły powstać pomiędzy nimi a budżetem centralnym jakiekolwiek stosunki cywilnoprawne. Skoro takie stosunki nie istniały, nie mogły w nie wstąpić gminy, a ponadto nie mogły z nich powstać żadne wierzytelności.

   Wobec braku istnienia relacji o charakterze cywilnoprawnego zobowiązania między radami narodowymi czy organami administracji a budżetem centralnym skutki późniejszego orzecznictwa dotyczącego zwrotu kaucji, choćby pośrednie, odnosić się mogą wyłącznie do stosunków pomiędzy aktualnie wynajmującym a najemcą. Należy stwierdzić, że gminy, lub inne utworzone przez nie jednostki, przejęły w 1990 r. zobowiązania do zwrotu kaucji, w razie konieczności zwaloryzowanej, natomiast roszczenia do Skarbu Państwa o waloryzację wpłaconych kaucji w ogóle nie mogły powstać.

   W świetle powyższego nie można uznać za zasadne roszczenia o udział Skarbu Państwa w wydatkach na waloryzację kaucji mieszkaniowych. Są to wydatki z tytułu dokonanych rozliczeń jedynie między stronami stosunku najmu.

   Podsekretarz stanu

   Andrzej Bratkowski

   Warszawa, dnia 27 września 2004 r.