IV kadencja

Odpowiedź prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - z upoważnienia prezesa Rady Ministrów -

na interpelację nr 5084

w sprawie ochrony prawnej mieszkańców poszkodowanych wskutek upadłości spółki deweloperskiej

   Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację Pana Posła Stanisława Papieża w sprawie ochrony mieszkańców poszkodowanych wskutek upadłości spółki deweloperskiej (pismo nr SPS-4401-178/03), po konsultacji z Ministrami Sprawiedliwości i Infrastruktury, uprzejmie informuję.

   Firma Budgrim, podobnie jak inne firmy deweloperskie budujące lokale mieszkalne na sprzedaż, jest podmiotem prawa prywatnego. Kwestie dotyczące upadłości i problemów finansowych podmiotów prywatnych leżą w ich gestii co do sposobów i metod ich rozwiązywania w ramach swobody określonej przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Resort infrastruktury nie ma możliwości indywidualnej interwencji w sferę działalności gospodarczej. Może jedynie podejmować działania, których adresat określony jest generalnie i abstrakcyjnie, czyli w sposób pozwalający na stosowanie norm prawnych. Pomijając brak możliwości ewentualnego szczególnego traktowania klientów jednego upadłego dewelopera, resort nie dysponuje żadnymi możliwościami wpływania na sytuację upadłej firmy i jej klientów. Biorąc pod uwagę trudną sytuację klientów firmy Budgrim, Wiceprezes UMiRM Pan Wiesław Szczepański odbył w dniu 19 września br. spotkanie z przedstawicielami nabywców i syndyka masy upadłościowej firmy. Uzyskano zapewnienie syndyka, iż będzie starał się prowadzić swe czynności z uwzględnieniem interesu mieszkańców.

   Jak wynika z informacji uzyskanych od sędziego-komisarza Przemysława Rogowskiego postanowieniem z dnia 20 sierpnia 2003 r. Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie ogłosił upadłość Warszawskiego Przedsiębiorstwa Budowy Mieszkań i Usług Inwestycyjnych Budgrim Spółki z o.o. w Warszawie na podstawie art. 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. Prawo upadłościowe (tekst jednolity: Dz. U. z 1991 r. Nr 118, poz. 512 ze zm.). Sąd wyznaczył sędziego-komisarza w osobie SSR Przemysława Rogowskiego, zaś syndykiem masy upadłości Pana Andrzeja Zająca.

   Syndyk niezwłocznie przystąpił do wykonania czynności przewidzianych Prawem upadłościowym, a przede wszystkim:

   1) złożył ślubowanie,

   2) przejął przedsiębiorstwo Budgrim Spółkę z o.o. w sensie przedmiotowym, tj. jako zespół składników materialnych i niematerialnych,

   3) wystąpił do Wydziału Krajowego Rejestru Sądowego Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie o ujawnienie stanu upadłości w rejestrze przedsiębiorców oraz wystąpił do Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa IX Wydziału Ksiąg Wieczystych o ujawnienie upadłości w 12 księgach wieczystych,

   4) zamieścił obwieszczenie o ogłoszeniu upadłości wraz z wezwaniem wierzycieli do zgłaszania swoich wierzytelności sędziemu-komisarzowi w Monitorze Sądowym i Gospodarczym nr 172 z dnia 4 września 2003 r. oraz w ˝Gazecie Wyborczej˝ - Gazeta Stołeczna z dnia 3 września 2003 r.,

   5) zawiadomił o upadłości instytucje, urzędy i banki zgodnie z art. 96 ww. Prawa upadłościowego,

   6) zawiadomił o ogłoszeniu upadłości i przejęciu majątku upadłego oraz wezwał do zgłaszania wierzytelności wszystkich znanych wierzycieli,

   7) wypowiedział pełnomocnictwa oraz zamknął rachunki bankowe,

   8) wezwał dłużników Spółki (łącznie 167) do zapłaty w terminie 14 dni zaległych kwot powiększonych o odsetki. Dotychczas udało się w ten sposób odzyskać łączną kwotę 120.000 zł

   9) złożył wnioski o zawieszenie postępowań egzekucyjnych i wydanie sum zajętych przez komorników,

   10) podpisał nowe umowy z takimi przedsiębiorstwami użyteczności publicznej, jak: STOEN S.A., Mazowiecka Spółka Gazownictwa, SPEC, Dzielnicowy Zakład Oczyszczania,

   11) sporządził sprawozdanie finansowe Budgirm Spółki z o.o., które obejmuje:

   - bilans zamknięcia,

   - rachunek zysków i strat za okres od 1 stycznia do 19 sierpnia 2003 r.,

   - inwentaryzację i wycenę wszystkich pasywów i aktywów,

   - bilans otwarcia Budgrim Spółki z o.o. w upadłości na dzień 20 sierpnia 2003 r.,

   12) wystąpił do sędziego-komisarza z wnioskiem o wydanie zezwolenia na odstąpienie:

   - od umów wzajemnych dotyczących prowadzenia robót budowlanych bądź

   - dokumentacji projektowej.

   Aktualnie wpływają do akt sprawy wnioski (łącznie około 150) o wyłączenia z masy upadłości składników majątkowych, które zostaną rozpoznane przez sędziego-komisarza niezwłocznie po zajęciu stanowiska przez syndyka.

   Upadły złożył zażalenie na postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 20 sierpnia 2003 r. o ogłoszeniu upadłości, które jest na etapie uzupełnienia braków formalnych.

   Podkreślenia wymaga fakt, iż sędzia-komisarz, działając na podstawie art. 110 § 2 Prawa upadłościowego, wstrzymał likwidację majątku masy upadłości do czasu uprawomocnienia się postanowienia o ogłoszeniu upadłości.

   Odnosząc się do sytuacji mieszkańców bloku przy ul. Wileńskiej 45, stwierdzić należy, iż podpisali oni umowy ze Spółką Budgrim, które przewidywały między innymi, że Spółka zobowiązuje się na zlecenie tych osób (nazwanych zamawiającymi) do wybudowania budynku mieszkalnego, w którym zamawiający nabywa oznaczony lokal mieszkalny. Budynek mieszkalny zostanie wybudowany przez Spółkę na rzecz zamawiającego i innych osób fizycznych i prawnych i będzie stanowił ich wspólną własność w częściach ułamkowych wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu. Po zakończeniu budowy do obowiązków Spółki należało między innymi przeniesienie własności lokali na zamawiających w formie aktu notarialnego i sprzedaż tymże zamawiającym ułamkowej części prawa użytkowania wieczystego gruntu. Zamawiający zaś zobowiązywali się między innymi do sfinansowania kosztów budowy lokalu mieszkalnego w wysokości określonej w umowach, zakupu od Spółki prawa użytkowania wieczystego gruntu w części przypadającej na dany lokal mieszkalny, a także zorganizowania wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami budynku administracji i ponoszenia pełnych kosztów eksploatacji od chwili przejęcia budynku do użytku.

   Budynek przy ulicy Wileńskiej 45 jest posadowiony na nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym upadłego. Nieruchomość ta jest objęta księgami wieczystymi KW 203860 oraz KW 203861.

   Wybudowany przez upadłą spółkę budynek, stosownie do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.), nie otrzymał pozwolenia na użytkowanie. Budynek nie ma między innymi windy, elewacji oraz nie są wykonane częściowo roboty na klatkach schodowych (brak jest balustrad).

   Rozpatrując przypadki poszczególnych zamawiających, należałoby zauważyć, iż świadczenie, które spełnili w wykonaniu zawartych umów polegało na zapłaceniu określonej kwoty pieniędzy, w zamian za co do chwili ogłoszenia upadłości nie nabyli żadnej rzeczy bądź prawa. Umowy, jakie zawarli należałoby traktować jedynie jako tzw. umowy przedwstępne w rozumieniu art. 389 Kodeksu cywilnego. Zamawiający nie są w żadnym razie właścicielami użytkowanych lokali. Należy stwierdzić, iż lokale te nie zostały jeszcze wyodrębnione z budynku położonego przy ulicy Wileńskiej 45, którego właścicielem jest nadal upadły.

   Stosownie do art. 7 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. W przypadku zamawiających, jak również wszystkich innych osób zamieszkujących budynek przy ulicy Wileńskiej 45 zarówno takiej umowy, a tym bardziej wpisu do księgi wieczystej nie było.

   Odnosząc się do poszczególnych kwestii podniesionych w interpelacji, wskazać należy, iż zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie ogłoszenia upadłości, to jest ww. rozporządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. Prawo upadłościowe w zw. z art. 536 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 60, poz. 535), jedną z form powiadomienia o ogłoszeniu upadłości jest podanie treści postanowienia do publicznej wiadomości przez obwieszczenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz w prasie lokalnej - art. 16 § 1 ww. Prawa upadłościowego. Dopiero po objęciu majątku upadłego przez syndyka jest on zobowiązany do zawiadomienia wszystkich wierzycieli, których adres jest mu znany - art. 96 § 1 ww. Prawa upadłościowego.

   Prawo upadłościowe z 1934 r. przewiduje 10 kategorii zaspokojenia wierzycieli w kolejności zgodnej z ich numerami porządkowymi. Wierzytelności zamawiających lokale w budynku przy ul. Wileńskiej 45 należą do kategorii 6, a więc nie jest prawdą, iż należą one do ostatniej kategorii zaspokojenia.

   Odpowiadając na postawione w konkluzji interpelacji pytanie, wskazać należy, iż zwierzchni nadzór sprawowany przez Ministra Sprawiedliwości nad działalnością administracyjną sądów (art. 9 ustawy z dnia 27 lipca 2001 r. Prawo o ustroju sądów powszechnych - Dz. U. Nr 98, poz. 1070 ze zm.) nie upoważnia organów nadzoru do ingerencji w zakres merytorycznego rozstrzygnięcia sądów. Czynności z zakresu nadzoru nad działalnością administracyjną sądów nie mogą wkraczać w dziedzinę, w której sędziowie są niezawiśli (art. 39 powołanej wyżej ustawy Prawo o ustroju sądów powszechnych), gdyż sędziowie podlegają tylko Konstytucji oraz ustawom (art. 178 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. - Dz. U. Nr 78, poz. 483).

   Stosownie do art. 87 § 1 ww. Prawa upadłościowego sędzia - komisarz kieruje tokiem postępowania, ma nadzór nad czynnościami syndyka i oznacza czynności, których syndykowi nie wolno wykonywać bez szczególnego jego zezwolenia albo bez zgody rady wierzycieli. Sędzia-komisarz w zakresie swego działania ma prawa i obowiązki sądu i przewodniczącego - art. 89 § 1 ww. Prawa upadłościowego. Stąd też nie jest możliwe podejmowanie jakichkolwiek działań ze strony Ministra Sprawiedliwości zmierzających do ingerencji w przebieg postępowania upadłościowego, gdyż stanowiłoby to naruszenie obowiązującego prawa, a zwłaszcza pogwałcenie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

   Wypada jedynie stwierdzić, iż stan skomplikowania postępowania upadłościowego pod względem merytorycznym, jak i różnorodność problemów, w tym także społecznych, wymagać będzie zarówno od syndyka, jak i sędziego-komisarza głębokiej analizy przed podjęciem każdej decyzji.

   Również Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie ma kompetencji ustawowych do ingerowania w indywidualne sprawy skonkretyzowanych konsumentów. Może działać jedynie w interesie ogółu konsumentów, który mógłby zostać naruszony nieuczciwym działaniem przedsiębiorcy. Należy zaznaczyć, iż nie stanowi ogólnego interesu konsumentów suma poszczególnych interesów jednostkowych. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z kilkudziesięcioma konsumentami, którzy są związani z upadłą spółką umowami cywilnoprawnymi, mogą dochodzić indywidualnych roszczeń na drodze procesu cywilnego i dlatego też nie mogą skorzystać z ochrony, jaką dają przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz. U. z 2003, nr 86, poz. 804 z późn. zm.) o ochronie konkurencji i konsumentów. Niemniej jednak Prezes UOKIK na prośbę zainteresowanych zwrócił się pismem z dnia 16 września 2003 r. do przewodniczącego XVII Wydziału Do Spraw Upadłościowo-Układowych Sądu Gospodarczego w Warszawie o wzięcie pod uwagę przy podejmowaniu kolejnych działań względem nich ich szczególnej sytuacji prawnej i faktycznej, całokształtu sytuacji, a zwłaszcza względów natury społecznej. Konsumenci bowiem, jako najsłabsze ogniwo w grze rynkowej, podmioty nieprofesjonalne, mają prawo wierzyć, iż zawierając umowy z profesjonalistami, przedsiębiorcami cieszącymi się renomą, którzy dysponują odpowiednią wiedzą, kapitałem i wolą wywiązania się z tych umów, dokonują słusznego wyboru, powierzając im swe pieniądze i mają prawo liczyć, że w razie niewywiązania się z tych umów będą należycie chronieni i ich majątek nie przepadnie. Zapadły wyrok i jego skutki, a także dalsze postępowanie sądu w stosunku do tej grupy wierzycieli w celu ich ochrony (bo przecież właśnie ochronę wierzycieli ma za zadanie zapewnić postępowanie upadłościowe) oraz decyzje podjęte w stosunku do nich przyczynią się do wzrostu zaufania obywateli do wymiaru sprawiedliwości, a także pomogą uwierzyć, iż konsument, jako rzeczywiście najsłabsza strona stosunku z przedsiębiorcą, zawsze może liczyć na pomoc i ochronę.

   Aby odpowiednie działania w zakresie ochrony interesów klientów firm deweloperskich mogły zostać przedsiębrane, podejmowane są próby tworzenia norm powszechnie obowiązujących - Ministerstwo Infrastruktury przygotowuje inicjatywy legislacyjne mające chronić nabywców mieszkań. Jeżeli chodzi o podjęcie konkretnych działań w celu zwiększenia bezpieczeństwa nabywców mieszkań, to zostały już zainicjowane pewne kroki, dzięki którym pieniądze nabywców mogą zostać należycie zabezpieczone.

   W Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast trwają prace nad projektem ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich. Zaawansowanie prac nad projektem jest znaczne - został on już poddany konsultacjom społecznym i uzgodnieniom międzyresortowym, a niebawem zostanie przedstawiony Komitetowi Rady Ministrów, a następnie Radzie Ministrów. Po przyjęciu projektu przez Radę Ministrów zostanie on skierowany do Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej.

   Głównym celem proponowanych przepisów ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich jest zwiększenie bezpieczeństwa obrotu - głównie z punktu widzenia konsumenta, ale również deweloperów. W celu zabezpieczenia płynności finansowania inwestycji oraz uzasadnionych interesów klienta projekt ustawy zakłada wprowadzenie do stosunku nabywca - deweloper trzeciego podmiotu: banku. Bank, posiłkując się w razie potrzeby wyspecjalizowanymi podmiotami, kontroluje terminowość i prawidłowość wywiązywania się dewelopera z przyjętych zobowiązań. Dopiero pozytywny wynik takiej kontroli upoważnia do wypłacenia środków zdeponowanych przez klientów na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

   Przewiduje się dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych - otwarte i zamknięte. W zależności od tego, czy deweloper może skorzystać ze środków zgromadzonych na rachunku w trakcie trwania budowy, czy stanowią one zabezpieczenie jego roszczenia w stosunku do nabywcy. W przypadku otwartego rachunku powierniczego charakterystyczna jest możliwość korzystania przez dewelopera ze zgromadzonych na nim środków przed zakończeniem przedsięwzięcia budowlanego i przeniesieniem własności lokalu na nabywcę (lub ustanowieniem na jego rzecz ograniczonego prawa rzeczowego). Środki wypłacane są deweloperowi na podstawie dokumentów określonych w umowie rachunku powierniczego, o których klient jest poinformowany przed zawarciem umowy. Niezależnie od tego możliwa, a nawet pożądana byłaby kontrola przez bank za pośrednictwem wyspecjalizowanych podmiotów faktycznego zakończenia danego etapu budowy bezpośrednio w miejscu jej prowadzenia. Koncepcja rachunku zamkniętego zakłada natomiast, że środki pieniężne nie są wypłacane sukcesywnie deweloperowi, lecz będą dla niego dostępne dopiero po przeniesieniu praw do lokalu na nabywcę.

   Przepisy dotyczące mieszkaniowych rachunków powierniczych nie wyczerpują przedmiotowego projektu ustawy. Bardzo istotne jest również określenie elementów umowy deweloperskiej wymaganych dla jej ważności. Chodzi przede wszystkim o jasne określenie terminu zakończenia budowy i przeniesienia prawa własności lokalu/domu (wraz z prawem własności lub użytkowania gruntu) na nabywcę, ale również o sposób indeksacji ceny lokalu, kary umowne za niedotrzymanie terminów przez strony, istotne cechy mającego powstać obiektu i inne. Ustawa określać ma też procedurę uzupełniania umowy o ewentualnie brakujące elementy i umożliwiać klientowi odstąpienie od niej w przypadku braku koniecznych postanowień. Zakłada się zapewnienie klientowi pełnej informacji o przedsięwzięciu budowlanym przed zawarciem umowy, stwarzając mu w ten sposób warunki do podjęcia w pełni świadomej decyzji. Ma temu służyć obligatoryjne udostępnienie prospektu informacyjnego, który musi zawierać dane na temat podmiotów realizujących inwestycję, planu jej finansowania, harmonogramu prac, lokalizacji budynku, położenia i układu lokali, standardu wykończenia, rodzaju użytych materiałów i technologii.

   Ochrona klienta polegać będzie także na nadaniu szczególnego statusu środkom wpłacanym przez niego na rachunek powierniczy zarówno w przypadku egzekucji skierowanej przeciwko deweloperowi, jak i w razie jego upadłości. W myśl uregulowań projektu syndyk miałby obowiązek kontynuowania przedsięwzięcia budowlanego, jeśli nie zostanie z tego obowiązku zwolniony przez sędziego-komisarza (co może nastąpić wówczas, gdy dalsze prowadzenie inwestycji nie rokuje szans na wykonanie zobowiązań wobec nabywców). U podstaw takiej propozycji legło przekonanie, iż nadrzędnym interesem klientów nie jest zaspokojenie ich wierzytelności wobec dewelopera w wymiarze finansowym, lecz uzyskanie domu lub mieszkania. Gdyby jednak kontynuacja inwestycji nie była możliwa, to wówczas środki zgromadzone na rachunku powierniczym oraz wierzytelności dewelopera względem nabywców tworzą odrębną masę upadłości, która służy wyłącznie zaspokojeniu roszczeń nabywców. Jest to wyłączenie mające chronić interesy nabywców mieszkań, stanowiące regulację szczególną w stosunku do Prawa upadłościowego, które takich wyłączeń nie zawiera - dotyczących konkretnej grupy podmiotów. Uprzywilejowana jest też pozycja nabywców, jeżeli chodzi o zaspokajanie ich wierzytelności w stosunku do dewelopera, ponieważ będą one zaspokajane w kategorii pierwszej - po zaspokojeniu kosztów postępowania upadłościowego, należności z tytułu składek na ubezpieczenie emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników oraz należności ze stosunku pracy.

   Dodatkowym elementem służącym zapobieganiu działaniom na szkodę klienta jest przewidziana w projekcie ustawy penalizacja naruszenia podstawowych przepisów. Rozwiązania cywilnoprawne mają bowiem ograniczoną skuteczność wobec prowadzących działalność deweloperską spółek kapitałowych. Ze względu na odrębną osobowość prawną takich podmiotów, odpowiedzialność cywilna konkretnych osób, które doprowadziły do szkody nabywców, może nie być szczególnie dotkliwa. W szczególności proponuje poddać się sankcjom karnym rozporządzenie środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym niezgodnie z umową tego rachunku bądź z ustawą oraz niedopełnienie obowiązku informacyjnego.

   W chwili obecnej, gdy opisane wyżej regulacje są jeszcze na etapie projektu, można jedynie zalecić klientom firm budujących lokale mieszkalne na sprzedaż należytą dbałość o swoje bezpieczeństwo poprzez wybór wiarygodnego dewelopera, dokładne zapoznanie się z podpisywaną umową, a przede wszystkim wybór takich deweloperów, którzy już teraz oferują dobrowolnie możliwość skorzystania z rachunku powierniczego.

   Prezes UOKiK

   Cezary Banasiński

   Warszawa, dnia 30 października 2003 r.