IV kadencja

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 1710

w sprawie interpretacji niektórych przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

   Szanowny Panie Marszałku! Nawiązując do pisma z dnia 17 lipca 2002 r., sygn. SPS-0202-1710/02, przekazującego interpelację posła na Sejm RP pani Małgorzaty Stryjskiej w sprawie interpretacji niektórych przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, uprzejmie przedstawiam następujące informacje.

   Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (DzU z 1996 r. nr 54, poz. 245, z późn. zm.) wydanie zezwolenia na zakup nieruchomości przez cudzoziemca wymaga wyrażenia zgody przez ministra obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych również przez ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Wyrażenie pozytywnej opinii przez ww. ministrów jest warunkiem sine qua non wydania zezwolenia dla cudzoziemca przez ministra spraw wewnętrznych i administracji. Jedynie decyzja odmowna ministra spraw wewnętrznych i administracji nie wymaga wyrażenia zgody przez MON lub MRiRW (art. 1 ust. 1a ustawy).

   Znowelizowany w 2001 r. art. 1 ust. 2 i 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wprowadził nowe, szersze pojęcie cudzoziemca, w tym pojęcie spółki handlowej kontrolowanej przez cudzoziemców, co koresponduje z nowymi uregulowaniami ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (DzU nr 94, poz. 1037, z późn. zm.). Nastąpiła rezygnacja z dotychczasowej autonomicznej regulacji, w której uznanie spółek kapitałowych za kontrolowane przez cudzoziemców opierało się jedynie na analizie struktury kapitałowej spółki, z pominięciem wszelkich innych okoliczności. Dotychczasowa regulacja odwołująca się jedynie do kryterium kapitałowego umożliwiała obejście przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zmiana przepisów miała na celu uszczelnienie systemu kontroli nabywania ziemi przez cudzoziemców. Za sprawą przedmiotowej zmiany ustawa o nabywaniu ziemi przez cudzoziemców, określając spółkę handlową jako kontrolowaną przez cudzoziemców, nawiązuje nie tylko do Kodeksu spółek handlowych, ale również podobnych rozwiązań, jakie występują w ustawie z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monoplistycznym i ochronie interesów konsumentów (t.j. DzU z 1999 r. nr 52, poz. 547), ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. Prawo o publicznym obrocie papierami wartościowymi (t.j. DzU z 2002 r. nr 49, poz. 447), ustawie z dnia 29 sierpnia 1995 r. Prawo bankowe (t.j. DzU z 2002 r. nr 72, poz. 665). Wpływa to niewątpliwie na spójność polskiego systemu prawnego.

   Stosowane w art. 4 § 1 pkt 4 ppkt. a-e K.s.h. określenia spółki dominującej nie wzbudzają wątpliwości. Stosownie do pierwszego zdania art. 1 ust. 3 określenia powyższe dotyczą mających status cudzoziemca spółek handlowych, jak i osób fizycznych (do nich stosuje się odpowiednio przepis art. 4 § 1 pkt 4 K.s.h.), które kontrolują inną spółkę handlową z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

   Przepis art. 4 § 1 pkt 4 ppkt f K.s.h. w związku z art. 1 ust. 3 ustawy o nabywaniu ziemi przez cudzoziemców, umożliwia identyfikację spółki handlowej jako cudzoziemca, co skutkuje koniecznością otrzymania stosownego zezwolenia MSWiA. Jeżeli cudzoziemiec dysponuje bezpośrednio lub pośrednio większością głosów na zgromadzeniu wspólników spółki (art. 4 § 1 pkt 4 ppkt a K.s.h.), spółka ma status cudzoziemca. Nie istnieje więc potrzeba dalszego badania w toku postępowania administracyjnego, czy występuje stosunek dominacji określony w kolejnych podpunktach (b, c, d, e, f) art. 4 § 1 pkt 4 K.s.h., gdyż spółka jako cudzoziemiec, w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, powinna wystąpić o zezwolenie do MSWiA.

   Po otrzymaniu przez cudzoziemca stosownego zezwolenia na nabycie nieruchomości transakcja nie może być unieważniona z powodu występowania zależności nieprzedstawionych we wniosku do MSWiA. Jeżeli wnioskodawca został zidentyfikowany jako cudzoziemiec na podstawie art. 4 § 1 pkt 4 ppkt a K.s.h. (co prawdopodobnie będzie regułą, ułatwia to spółce również treść art. 5 i 6 K.s.h.), nie będzie już potrzeby dalszego badania tej kwestii dla potrzeb postępowania administracyjnego.

   Poruszony w interpelacji problem dotyczy sytuacji, gdy cudzoziemiec nie może stwierdzić, iż jest podmiotem dominującym w świetle art. 4 § 1 pkt 4 ppkt. a-e K.s.h. i ma wątpliwość co do stosunku dominacji określonego w art. 4 § 1 pkt 4 ppkt f K.s.h. Wywieranie decydującego wpływu na działalność spółki kapitałowej zależnej albo spółdzielni dotyczy jedynie dominacji prawnej, nie zaś ekonomicznej (poprzez zajmowanie przez cudzoziemca pozycji wyłącznego dostawcy lub odbiorcy). Inna interpretacja byłaby zbyt głęboką ingerencją MSWiA w działalność gospodarczą przedsiębiorców. Zależność prawna dotyczy m.in. zawarcia - między cudzoziemcem, który ma charakter podmiotu dominującego a spółką zależną - umowy (określonej w art. 7 K.s.h.), przewidującej zarządzanie spółką zależną. Za stosunek dominacji nie będzie uznana sytuacja, kiedy spółka polska będzie kupować nieruchomości rolne wskazane jej przez cudzoziemca, a następnie - pod warunkiem uzyskania zgody MSWiA - odsprzedawać je cudzoziemcowi z zyskiem. Musi to jednak robić we własnym imieniu i na własny rachunek w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nabycie nieruchomości we własnym imieniu przez spółkę polską, lecz na rachunek cudzoziemca może być (stosownie do okoliczności sprawy) potraktowane jako czynność prawna mająca na celu obejście przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

   Przepis art. 4 § 1 pkt 4 ppkt f K.s.h. stosownie do treści art. 1 ust. 3 zdanie drugie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez codzoziemców stosujemy ˝odpowiednio˝ dla potrzeb identyfikacji osoby jako cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Nauka prawa cywilnego nie precyzuje znaczenia sformułowania ˝odpowiednie˝ stosowanie prawa, pomimo że tego rodzaju przepisy odsyłające dość powszechnie występują w aktach prawnych. Przepis art. 1 ust. 3 ww. ustawy, mówiąc o odpowiednim stosowaniu K.s.h., nie nakazuje mechanicznego stosowania przepisów, do których odsyła. Nakaz odpowiedniego stosowania przepisów jako jedna z technik prawodawczych wiąże się z możliwością stosowania niektórych przepisów bez żadnej ich modyfikacji, inne przepisy trzeba będzie modyfikować, jeszcze innych w ogóle nie będzie można stosować. Odpowiednie stosowanie prawa pozwala na dostosowanie przepisu, do którego mamy odesłanie, dla potrzeb regulacji określonej w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez codzoziemców, a więc dotyczą one nie tylko spółek handlowych mających status cudzoziemca, ale również osób fizycznych o takim statusie. Nie pozwala to na zmianę art. 4 § 1 pkt 4 ppkt f K.s.h. poprzez rozszerzenie zakresu podmiotowego tego przepisu. Tym samym stosunek dominacji określony w art. 4 § 1 pkt 4 ppkt f K.s.h. dotyczy jedynie spółek kapitałowych zależnych i spółdzielni zależnych. Nie dotyczy on spółek handlowych osobowych, do których stosujemy odpowiednio art. 4 § 1 pkt 4 ppkt e K.s.h.

   Przedsiębiorcy zagraniczni, myśląc o inwestycjach na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, wysoko stawiają bezpieczeństwo prawne. Niekiedy składają wnioski do MSWiA o wydanie zezwolenia na zakup nieruchomości, w sytuacji gdy posiadają jakiekolwiek wątpliwości co do obowiązku otrzymania zezwolenia MSWiA. Decyzja MSWiA umarząca jako bezprzedmiotowe postępowanie w sprawie wydania zezwolenia na zakup ziemi gwarantuje im bezpieczeństwo obrotu.

   Dzierżawa nieruchomości przez cudzoziemca w obecnym stanie prawnym nie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA. Zawarcie umowy dzierżawy na bardzo długi okres należy potraktować jako obejście przepisów dotyczących prawa użytkowania wieczystego, którego nabycie stosownie do art. 1 ust. 4 ustawy podlega reglamentacji.

   Jednocześnie uprzejmie informuję, iż w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji trwają prace związane z nowelizacją ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, mające na celu przyspieszenie i uproszczenie postępowania administracyjnego, wprowadzenie stabilnych, przejrzystych i obiektywnych kryteriów wydawania zezwoleń i uwzględnienie zobowiązań negocjacyjnych w obszarze ˝Swobodny przepływ kapitału˝. Zgodnie z wytyczonym kierunkiem zmiany w ustawie dotyczyć mają również wyjaśnienia wszelkich niejasności w stosowaniu przepisów i wprowadzenia jasnych zasad, które nie będą powodowały kłopotów interpretacyjnych dla cudzoziemców.

   Z poważaniem

   Podsekretarz stanu

   Tadeusz Matusiak

   Warszawa, dnia 9 sierpnia 2002 r.