IV kadencja

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości

na interpelację nr 4434

w sprawie statusu właścicieli mieszkań prawnie nieumocowanych na żadnym gruncie

   Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając na interpelację Pana Posła Macieja Giertycha w sprawie statusu właścicieli mieszkań ˝prawnie nieumocowanych na żadnym gruncie˝, uprzejmie wyjaśniam, co następuje:

   Na wstępie należy stwierdzić, że problem przedstawiony w interpelacji nie jest w pełni zrozumiały. Również załączony do interpelacji tekst artykułu ˝Mieszkania bez wejścia˝, zamieszczony w ˝Bezpłatnym Tygodniku Poznańskim˝ z dnia 21 lipca 2003 r., nie ułatwia zrozumienia istoty problemu. W tekście autor powyższego artykułu w zasadzie posługuje się określeniami i nazewnictwem języka potocznego. W dużym stopniu uniemożliwia to prawną identyfikację problemu, który, jak się wydaje, może wynikać z niepełnego rozeznania co do obowiązujących regulacji prawnych, zwłaszcza w zakresie ustanawiania odrębnej własności lokali i sposobu ich ujawniania w księgach wieczystych. Wskazuje na to zwłaszcza fragment, w którym autor stwierdza, że § 13 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości ˝w sprawie przepisów wykonawczych ustawy o księgach wieczystych i hipotece˝ może osoby nieznające się na prawie ˝przyprawić o zawrót głowy˝. Jak sugeruje autor artykułu, wskazany przepis powoduje, że część poznańskich budynków komunalnych może ˝w ogóle nie istnieć˝. Tymczasem powołany przepis nie obowiązuje już od dwóch lat, nawet wszakże, gdy obowiązywał, to nie mógł wywoływać skutków, o których mowa w powyższym artykule, gdyż nie stanowił wyłącznej regulacji prawnej w zakresie ustanawiania odrębnej własności lokali i sposobu ich ujawniania w księgach wieczystych. Natomiast w kontekście obecnie obowiązującego przepisu § 13 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122) trudno zrozumieć związek pomiędzy tym przepisem a ˝istnieniem lub nieistnieniem budynków˝. Powyższy bowiem przepis poświęcony jest przede wszystkim technice prostowania omyłek w treści wpisu w księdze wieczystej, jak też wprowadza zakaz usuwania lub zamazywania tekstu w tej księdze.

   Podejmując próbę objaśnienia problemu, który sprowadza się do kwestii ustanawiania odrębnej własności lokali i sposobu dokonywania wpisów w księgach wieczystych założonych dla tych lokali oraz w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości, z których te lokale wyodrębniono, a także kwestii możliwości korzystania z budynku i urządzeń z nim związanych, na wstępie stwierdzić należy, co następuje:

   Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych oraz dla enumeratywnie wymienionych ograniczonych praw rzeczowych, tj. własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

   Zasadą obowiązującą w polskim prawie cywilnym jest definiowanie budynków i innych urządzeń trwale z gruntami związanych jako części składowych gruntu, które w związku z tym nie mogą być przedmiotem odrębnej własności i innych praw rzeczowych. Przepisy art. 48 i 47 § 1 kodeksu cywilnego, stanowiące powyższą zasadę, recypują na grunt prawa polskiego paremię prawa rzymskiego: superficies soli cedit.

   Wyjątki od tej zasady przewidują przepisy szczególne.

   Otóż przedmiotem odrębnej własności mogą być, m.in. na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, budynki wzniesione przez wieczystego użytkownika albo nabyte przez niego zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

   Budynki, stanowiące część składową nieruchomości, dzielą los prawny nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że każdy właściciel (współwłaściciel) nieruchomości gruntowej jest jednocześnie właścicielem (współwłaścicielem) budynku, przy czym udział w prawie współwłasności gruntu i budynku wyrażony jest w takim samym ułamku.

   Ze względu na to, że odrębna własność budynków jest prawem ściśle związanym z prawem użytkowania wieczystego gruntów, dla takiego budynku i nieruchomości gruntowej, na której się on znajduje, prowadzi się jedną księgę wieczystą. Nie jest bowiem dopuszczalne przeniesienie na rzecz osoby trzeciej prawa własności budynku bez jednoczesnego przeniesienia na tę osobę prawa użytkowania wieczystego gruntu i odwrotnie.

   Odczytując treść interpelacji w kontekście załączonego artykułu, wydaje się, że dotyczy ona wyłącznie lokali wyodrębnionych z budynków znajdujących się na gruntach będących własnością gminy i nieoddanych w użytkowanie wieczyste. Powoduje to, że budynki te stanowią część składową nieruchomości gruntowej i nie zachodzi potrzeba ujawnienia ich w szczególny sposób w księdze wieczystej, poza oznaczeniem (stosownie do przepisu § 31 pkt 5 powołanego rozporządzenia) charakteru gospodarczego tej nieruchomości, wynikającego z dokumentu geodezyjnego zawierającego dane zgodne z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454).

   Natomiast w sytuacji, gdy grunt został oddany w użytkowanie wieczyste, zachodzi konieczność ujawnienia w sposób opisowy budynku i innego urządzenia stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, gdyż są to nakłady na nieruchomości uczynione przez użytkownika wieczystego (§ 28 ust. 5 i 6 oraz § 32 pkt 2 powołanego rozporządzenia z dnia 17września 2001 r.).

   Nieruchomościami lokalowymi, zgodnie z ustawą z dnia 14 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), mogą być lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu.

   W razie wyodrębnienia własności lokali grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale, stanowią nieruchomość wspólną. Właścicielowi wyodrębnionego lokalu, stosownie do art. 3 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali, przysługuje udział w tej nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, którego wysokość odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Natomiast jeżeli budynek, z którego został wyodrębniony lokal, wzniesiono na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to nieruchomość wspólną stanowi udział w tym prawie oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Dla tak powstałej nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta, która stanowi księgę prowadzoną dla nieruchomości gruntowej zabudowanej, z której wyodrębnione są lokale.

   Przyjęte w prawie cywilnym rozwiązania w zakresie relacji pomiędzy nieruchomością gruntową a wzniesionym na niej budynkiem, z którego wyodrębniane są lokale, znajdują odzwierciedlenie w przepisach regulujących zasady dokonywania wpisów w księdze wieczystej.

   Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których: pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, drugi - wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, trzeci przeznaczony jest na dokonywanie wpisów ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomościami lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, zaś dział czwarty - na wpisy hipotek. Działy dzielą się na łamy.

   Wobec tego, że właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jego prawa są ujawnione w dwóch księgach wieczystych. Prawa do nieruchomości wspólnej są ujawnione w księdze prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, prawdopodobnie w interpelacji zwanej ˝księgą - matką˝, zaś prawa do lokalu - w księdze prowadzonej dla tego lokalu, określonej w interpelacji jako ˝księga - córka˝.

   Sposób prowadzenia księgi wieczystej dla nieruchomości, z której wyodrębniono lokale, został uregulowany w § 49 rozporządzenia z dnia 17 września 2001 r. w następujący sposób:

   - w łamie 4 działu I-O wpisuje się części wspólne. które pozostały po wyodrębnieniu lokali oraz numer karty akt, pod którym znajduje się podstawa oznaczenia lokalu,

   - w łamie 7 działu I-O - numer bieżący nieruchomości, z której lokale wyodrębniono,

   - w łamie 8 działu I-O - wszystkie wyodrębnione lokale według ich numerów i oznaczenia w księdze wieczystej,

   - w łamie 3 działu II - wpisuje się wyrazy ˝właściciel lokalu nr ... wyodrębnionego w księdze wieczystej nr ...˝ oraz wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej,

   - w łamie 3 działu III - wpisuje się wyrazy ˝wszelkie prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia ciążące na lokalach wyodrębnionych z nieruchomości ciążą na przynależnych na nich udziałach we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym˝, a ponadto, w razie potrzeby, dokonuje się wpisu dotyczącego sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną oraz oznaczenia osoby zarządcy.

   Dokonanie powyższych wpisów w wystarczającym stopniu chroni prawa właścicieli poszczególnych lokali stanowiących odrębne nieruchomości. W księdze wieczystej wymienione są bowiem wszystkie lokale wyodrębnione w danym budynku, określone są udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, a także wyodrębnione są części wspólne budynku.

   Jak wyżej wskazano, właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, a zatem również udział w częściach budynku niesłużących wyłącznie do jego użytku.

   Nie istnieje zatem potrzeba powtarzania treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z której wyodrębniono lokale, w księgach wieczystych założonych dla poszczególnych lokali. W księgach takich dokonuje się wyłącznie wpisów dotyczących tego lokalu, a jedynie w łamie 8 działu I-O ujawnia się udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. W tym miejscu podkreślić należy, że pogląd jakoby właściciele lokali, które zostały wyodrębnione z nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste, powinni mieć ujawniony w księdze wieczystej dla nieruchomości lokalowej nie tylko udział w użytkowaniu wieczystym, ale także w prawie własności gruntu, nie jest zasadny. Jeżeli bowiem budynek, z którego wyodrębniono lokale, znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to właścicielowi lokalu przysługuje jedynie udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego, oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu.

   Rozwiązania przyjęte w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów zabezpieczają prawa właściciela lokalu do nieruchomości wspólnej.

   Wymaga podkreślenia, że wpisy w księgach wieczystych dokonywane są na podstawie dokumentów. W przypadku wpisu własności lokalu podstawę wpisu stanowi umowa zawierana przez właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym z nabywcą lokalu. Sąd prowadzący księgi wieczyste jest związany treścią takiej umowy, w tym jej postanowieniami co do powierzchni nieruchomości wspólnej. W tym miejsce przypomnieć należy, że powierzchnia nieruchomości wspólnej określona jest w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z której lokale zostały wyodrębnione. Sugerowane w interpelacji objęcie pojęciem nieruchomości wspólnej gruntu, na którym znajdują się przedmioty służące do wspólnego korzystania przez mieszkańców lokali, np. trzepaki lub śmietniki, wymagałoby zawarcia stosownej w tym zakresie umowy. Niewątpliwie powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, powinna odpowiadać co najmniej powierzchni niezbędnej do korzystania z niego w sposób prawidłowy i racjonalny. Tej jednak okoliczności nie bada sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym, a jest ona kształtowana w wyniku dokonywanych podziałów działek ewidencyjnych przed ustanowieniem odrębnej własności lokali.

   Wymaga podkreślenia, że przepis art. 209a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), który obowiązuje od 15 lutego 2000 r., dotyczy sytuacji, gdy przy ustanawianiu odrębnej własności lokali w budynku stanowiącym własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (z reguły gminy) wydzielono, poprzez podział nieruchomości, działkę gruntu niespełniającą swoich funkcji służących do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku, przykładowo, jak zostało wskazane w interpelacji, dokonano wydzielenia po obrysie budynku. W takiej sytuacji - zgodnie z art. 209a - z jednej strony właścicielom lokali przysługuje wobec Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddanie w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, z drugiej strony, roszczenie takie przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego wobec właścicieli lokali. Z omawianą regulacją zharmonizowany jest przepis art. 32a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, obowiązujący od dnia 19 maja 2000 r., mocą którego ustawodawca nałożył na zarząd lub zarządcę nieruchomością wspólną obowiązek przedstawienia właścicielom lokali projektów uchwał w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych, jak również udzielenia zarządowi lub zarządcy pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

   Z powyższych względów zbycie przez gminę nieruchomości gruntowych poza obrysem budynku wydaje się mało prawdopodobne, ale jeżeli nawet doszłoby do zbycia nieruchomości gruntowej przylegającej do nieruchomości, na której wzniesiony jest budynek, z którego wyodrębniono lokale, właścicielom lokali tam się znajdujących przysługują inne środki prawne, przy pomocy których mogą realizować swe potrzeby, np. wniosek o ustanowienie drogi koniecznej.

   W związku z powyższym bezpodstawne są obawy, że właściciele lokali mogą być bezradni w sytuacji, gdy grunt pod budynkiem nie pozwala na racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nim związanych. Nie są również zasadne obawy, iż może nastąpić sprzedaż gruntu znajdującego się pod budynkiem. Z całą stanowczością podkreślić należy, że taka czynność prawna, jeżeli nawet zostałaby dokonana, byłaby dotknięta nieważnością.

   Na marginesie zauważam, że powołane w interpelacji postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 1999 r. w sprawie I CKN 396/98 (OSNC 2000, poz. 26) nie dotyczy definicji nieruchomości wspólnej, lecz wskazuje, iż gmina, która ustanowiła dla siebie odrębną własność lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej, może ją zbyć wyłącznie wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej.

   Na zakończenie nie sposób nie podać w wątpliwość wartości publikacji, która stanowiła bezpośrednią przyczynę interpelacji. Została ona w znacznej mierze napisana w oderwaniu od obowiązujących regulacji prawnych i z tych względów, jak się wydaje, mogła niektórych czytelników, zwłaszcza będących właścicielami wyodrębnionych lokali, wprowadzić w błąd co do ich rzeczywistej sytuacji prawnej.

   Z wyrazami szacunku

   Podsekretarz stanu

   Tadeusz Wołek

   Warszawa, dnia 25 sierpnia 2003 r.