IV kadencja

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 355

w sprawie podjęcia inicjatywy legislacyjnej w zakresie nowelizacji Prawa budowlanego w celu przywrócenia wymogu uzyskania zgody sąsiada przy inwestycjach usytuowanych na granicy nieruchomości

   W odpowiedzi na interpelację pana posła Franciszka Potulskiego w sprawie podjęcia inicjatywy legislacyjnej w zakresie Prawa budowlanego w celu przywrócenia wymogu uzyskania zgody sąsiada przy inwestycjach usytuowanych na granicy nieruchomości (zarejestrowaną pod nr SPS-0202-355/02) przedkładam uprzejmie poniższe wyjaśnienie.

   W systemie polskiego Prawa budowlanego w latach 1928-1995 nie było regulacji prawnych uzależniających możliwość budowy obiektu budowlanego w granicy nieruchomości od uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości. Wymóg taki wprowadzony został przepisem rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Uzyskanie zgody sąsiada na budowę w granicy nieruchomości stało się obligatoryjne od 1 kwietnia 1995 r.

   Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 5 marca 2001 r., sygn. akt P. 11/2000 (DzU z 2001 r. nr 17, poz. 207), orzekł, że § 12 ust. 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest niezgodny z art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DzU z 2000 r. nr 106, poz. 1126, ze zm.) w zakresie wymogu uzyskania zgody właściciela działki sąsiedniej na usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej.

   Skutkiem powyższego wyroku jest usunięcie z obrotu prawnego tej części przepisu § 12 ust. 6, która odnosi się do konieczności uzyskania przez inwestora, zamierzającego budować przy granicy z działką stanowiącą własność innej osoby, pisemnej zgody tej osoby.

   W uzasadnieniu wyroku Trybunał Konstytucyjny wskazał m.in., że norma zawarta w przedmiotowym przepisie wykraczała poza upoważnienie ustawowe do wydania przepisów techniczno-budowlanych, a także naruszała nakaz ustawowego normowania ograniczeń praw i wolności, w szczególności ograniczała korzystanie z prawa własności przez inwestora.

   Obecnie w żadnym przepisie prawa rangi ustawowej nie sformułowano normy prawnej przewidującej obowiązek uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości na budowę przy granicy tej nieruchomości. Oznacza to, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może żądać od wnioskodawcy przedstawienia takiej zgody, a brak zgody właściciela działki sąsiedniej nie może stanowić wyłącznej przyczyny nieudzielenia pozwolenia na budowę obiektu przy granicy działki.

   Nie oznacza to jednak, że każdy wniosek inwestora dotyczący tego rodzaju inwestycji automatycznie skutkuje wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Musi bowiem zostać wykazana możliwość zachowania określonych w rozporządzeniu odległości między projektowaną zabudową a istniejącymi lub zaprojektowanymi elementami zagospodarowania działki sąsiedniej (związanych m.in. z wymogami przeciwpożarowymi oraz naturalnym oświetleniem pomieszczeń). Przy tym przedmiotowy przepis można stosować wyłącznie w odniesieniu do budynków, o których mowa w § 12 ust. 4 pkt 2 ww. rozporządzenia, tzn. budynków zwróconych w stronę granicy ścianą bez otworów.

   Należy również podkreślić, że prowadzący sprawę organ każdorazowo powinien zapewnić właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, przy granicy, z którą ma być usytuowany budynek, udział w postępowaniu administracyjnym jako strony. Właściciel nieruchomości sąsiedniej ma bowiem interes prawny w rozstrzygnięciu sprawy (zob. art. 10 i 28 K.p.a.).

   Organ ma również obowiązek należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego, oraz czuwania, aby nie poniosły one szkody z powodu nieznajomości prawa (art. 9 K.p.a.).

   W trakcie postępowania wnioskodawca powinien uzasadnić proponowane usytuowanie obiektu budowlanego. Również właściciel działki sąsiedniej, jeśli sprzeciwi się budowie przy granicy jego nieruchomości, powinien uzasadnić stanowisko w sprawie. Powołane przez strony argumenty i zgłoszone przez nie dowody oraz ewentualnie materiał dowodowy zgromadzony przez organ orzekający będą stanowiły podstawę orzekania w sprawie (zob. art. 77 § 1 i 80 K.p.a.), przy czym rozstrzygając sprawę należy kierować się zasadą ogólną, wymagającą uwzględnienia słusznego interesu stron (art. 7 K.p.a.).

   Właściciel nieruchomości sąsiedniej ma zatem możliwość aktywnego uczestniczenia w postępowaniu administracyjnym, a przez to ochrony własnych interesów.

   Należy również stwierdzić, że przy rozpatrywaniu tego rodzaju spraw organ powinien mieć na uwadze obowiązujące przepisy Kodeksu cywilnego - Księga II ˝Własność i inne prawa rzeczowe˝. Przepis art. 140 K.c. określa treść własności, stanowiąc, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143 K.c.). Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 K.c.).

   Analiza zacytowanych przepisów Kodeksu cywilnego wskazuje, że nie zawierają one zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada. Wniosek inwestora może zostać jednak nieuwzględniony, np. gdy obiekt będzie zakłócał korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę.

   Reasumując, pozytywnie można rozstrzygnąć wniosek inwestora, jeśli w toku postępowania wyjaśniającego zostanie wykazana możliwość zachowania określonych w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, odległości między projektowaną zabudową a istniejącymi lub zaprojektowanymi elementami zagospodarowania działki sąsiedniej, a ponadto budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią nie narusza zasad współżycia społecznego i nie zakłóci korzystania z niej ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, a także nie utrudni zabudowy działki sąsiedniej. Okoliczności, jakie powinien uwzględniać organ administracji architektoniczno-budowlanej rozpatrujący przedmiotowy wniosek, zależą każdorazowo od stanu faktycznego i prawnego konkretnej sprawy.

   Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że brak ustawowego wymogu uzyskania zgody właściciela działki sąsiedniej na usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej nie pozbawia właściciela działki sąsiedniej możliwości aktywnego uczestniczenia w postępowaniu administracyjnym, a przez to ochrony jego uzasadnionych interesów. Poza tym należy pamiętać, że wprowadzenie takiego wymogu będzie stanowiło ingerencję w sferę cywilnoprawnych uprawnień inwestora do zagospodarowania nieruchomości, w stosunku do której posiada tytuł prawny do dysponowania nią na cele budowlane.

   Z tych przyczyn nie widzę uzasadnienia dla wprowadzania do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DzU z 2000 r. nr 106, poz. 1126, ze zm.) przepisu nakładającego obowiązek uzyskania zgody właściciela działki sąsiedniej na usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej. Co więcej, uważam, że taka administracyjno-prawna regulacja, odnosząca się do obszaru regulacji prawa cywilnego, dawałaby nadmierną, wykraczającą poza ramy określone przepisami Kodeksu cywilnego, ingerencję właściciela sąsiedniej nieruchomości w prawo własności inwestora.

   Podsekretarz stanu

   Marek Bryx

   Warszawa, dnia 6 lutego 2002 r.