IV kadencja

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 5025

w sprawie braku rewaloryzacji kaucji mieszkaniowych na przykładzie Wojciecha Rygalskiego w świetle orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego (sygn. TK 33/99)

   Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając na interpelację poseł Barbary Marianowskiej z dnia 8 października br. znak: SPS-0202-5025/03 w sprawie braku rewaloryzacji kaucji mieszkaniowych na przykładzie Wojciecha Rygalskiego w świetle orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego (sygn. TK 33/99), uprzejmie informuję, co następuje.

   Rozliczenia kaucji regulują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733, z późn. zm.).

   Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy kaucja wpłacona przed dniem 12 listopada 1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Oznacza to, że wynajmujący obowiązany jest zwrócić najemcy kaucję bez obowiązku jej waloryzacji.

   Najemcy mogą jednak domagać się jej zwrotu w wysokości zwaloryzowanej wedle ogólnych reguł, wynikających z prawa cywilnego, tj. na podstawie art. 358 1 § 3 Kodeksu cywilnego w brzmieniu: ˝W razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub w umowie˝.

   Pogląd taki podzielił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 września 2002 r., sygn. akt III CZP 58/02.

   Jednocześnie wyrażam pogląd, że na zasadach ogólnych dopuszczalne jest porozumienie się stron co do wysokości zwracanych kaucji wpłacanych przed dniem 12 listopada 1994 r.

   Od woli stron zależeć będzie wówczas, jakie zasady przyjmą przy ustalaniu wysokości zwracanej kaucji.

   Jeżeli wynajmujący nie jest właścicielem budynku, powinien działać w ww. zakresie zgodnie z pisemnym stanowiskiem uprawnionego organu właściciela.

   Decyzja w sprawie podwyższenia wysokości wypłaconej kaucji podjęta przez właściciela należącego do sektora finansów publicznych powinna być zgodna z przepisami ustawy z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych (Dz.U. z 2003 r. Nr 15, poz. 148, z późn. zm.).

   Ponadto informuję Pana Marszałka, że w Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast przygotowano projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który był przedmiotem konsultacji społecznych oraz uzgodnień międzyresortowych i aktualnie oczekuje na skierowanie pod obrady Rady Ministrów.

   W projekcie tym nie przewiduje się zmiany obecnie obowiązującego przepisu dotyczącego zwrotu kaucji wpłaconej przed 12 listopada 1994 r., bowiem pozwala on najemcy występować z pozwem do sądu o waloryzację kaucji. Sąd bowiem, biorąc pod uwagę interesy stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego może jedynie właściwie ocenić zasadność i ewentualnie wysokość waloryzacji kaucji w poszczególnych przypadkach.

   W świetle powyższego na pytania sformułowane przez Panią Poseł udzielam następujących odpowiedzi:

   Ad. 1. Należy wyjaśnić, iż w wyroku z dnia 3 października 2000 r., sygn. akt K.33/99 (Dz.U. Nr 83, poz. 946) Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis art. 62 byłej ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych był niezgodny z Konstytucją RP tylko w takim zakresie, w jakim wyłączał możliwość waloryzacji kaucji mieszkaniowej.

   W obecnie obowiązującym stanie prawnym najemcy mogą występować z pozwem do sądu o waloryzację kaucji.

   Ad. 2 i 3. W opisanej sytuacji, jak też w innych przypadkach zwrot kaucji był zgodny z obowiązującym wówczas stanem prawnym.

   Do dnia ogłoszenia wyroku Trybunału Konstytucyjnego kaucja wpłacona przed dniem 12 listopada 1994 r., to jest przed dniem wejścia w życie byłej ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.), podlegała zwrotowi przez zapłatę sumy nominalnej zgodnie z art. 358 k.c., bowiem art. 62 wymienionej ustawy nie przewidywał innego uregulowania tej kwestii. Stanowisko takie potwierdził Sąd Najwyższy w dwóch uchwałach: z 5 maja 1999 r. (III CZP 6/99, OSP 2000/7-8, poz. 113) i z 24 czerwca 1999 r. (III CZP 13/99, OSNC 2000/I/3). Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że art. 62 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych reguluje w sposób samodzielny zasady zwrotu kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez najemcę przed dniem wejścia w życie ustawy, wobec czego (w świetle art. 1 ust. 2 ww. ustawy) wyłącza stosowanie w tym zakresie art. 358 1 § 3 k.c.

   Należy także dodać, że w całym okresie powojennym przed zmianami w gospodarce mieszkaniowej wprowadzonymi w 1994 r. właściciele wynajmowanych mieszkań, jak również budżet państwa dopłacali do utrzymania domów, w których najem lokali regulowały przepisy b. ustawy Prawo lokalowe.

   Czynsz ustalany centralnie, płacony przez najemców, pokrywał zaledwie ok. 30% kosztów utrzymania budynków z mieszkaniami podlegającymi przepisom b. ustawy Prawo lokalowe, a pozostałe ok. 70% pokrywali właściciele tych domów, w tym budżet państwa.

   Z wyrazami szacunku

   Podsekretarz stanu

   Marek Bryx

   Warszawa, dnia 17 listopada 2003 r.