Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju - z upoważnienia ministra -
na interpelację nr 27351
w sprawie stanów faktycznych powodujących spadek wartości nieruchomości
Szanowna Pani Marszałek! Odpowiadając na interpelację poseł Małgorzaty Niemczyk w sprawie stanów faktycznych powodujących spadek wartości nieruchomości, przekazaną pismem z dnia 21 lipca 2014 r. znak: SPS-023-27351/14, przedstawiam poniższe informacje.
Odnosząc się do kwestii spadku wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, o której mowa w przedmiotowej interpelacji, należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647, z późn. zm.), zgodnie z którymi, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:
- odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
- wykupienia nieruchomości lub jej części.
Realizacja roszczeń, o których mowa wyżej, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. Zgodnie z przepisami ww. ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa wyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Odnosząc się zaś do pytania nr 1 i 2, należy zauważyć, iż z faktu, że nieruchomości sąsiadują ze sobą, wynikają wzajemne między nimi zależności. Aby pogodzić sprzeczne nieraz interesy sąsiadów, ustawodawca nakłada na jednych określone obowiązki i ograniczenia, przyznając innym odpowiadające tym obowiązkom uprawnienia. Ochrona właściciela lub innych osób korzystających z nieruchomości przed oddziaływaniami skierowanymi czy to na sferę fizyczną, czy też na sferę psychiczną jest związana z rzeczą i pozostaje wewnątrz systemu prawa rzeczowego. Natomiast stosunki publicznoprawne związane z powstaniem oraz istnieniem obiektu budowlanego, począwszy od działalności związanej z projektowaniem obiektu budowlanego poprzez jego budowę i utrzymanie, aż do momentu, w którym faktycznie obiekt przestaje istnieć, regulują przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.). Wydaje się zatem, że podstawą prawną do eliminowania zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, mogą stanowić przepisy zawarte w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodek cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) oraz w ustawie Prawo budowlane.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W sytuacji gdy doszło do takiego rodzaju naruszenia (immisja) właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (przepis art. 222 § 2 Kodeksu). Należy dodać, że negatywne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią może mieć charakter materialny lub niematerialny. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2006 r. o sygn. akt IC CZ 69/06, ˝immisje niematerialne można postrzegać jako związane z wykonywaniem własności, a obronę przed nimi traktować jako obronę przed naruszaniem majątkowego z natury prawa własności.˝. Ponadto, jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 lipca 2003 r. o sygn. akt I CKN 497/01 ˝normy administracyjne stanowią pewien dodatkowy, uzupełniający element oceny stopnia zakłóceń, i nie pozostają całkowicie bez znaczenia dla oceny, czy zakłócenia przekraczają przeciętną miarę, o której mowa w art. 144 K.c.˝, zaznaczając jednocześnie, iż ˝z reguły udowodnienie przekroczenia dopuszczalnych norm administracyjnych będzie także dowodem przekroczenia przeciętnej miary w ujęciu cywilistycznym (art. 144 K.c.).˝. Taką normę administracyjną może stanowić art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, a w szczególności pkt 3 i 4 ww. przepisu. Stosownie do powyższego przepisu, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
- może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
- jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
- jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
- powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia,
właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W decyzji tej właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Wydanie ww. decyzji może stanowić dla właściciela nieruchomości podstawę do dowodzenia, że stopień oraz intensywność negatywnych oddziaływań (immisji) generowanych przez właściciela sąsiedniej nieruchomości przekracza przeciętną miarę dopuszczalnego korzystania z tej nieruchomości.
Ponadto należy zauważyć, że immisje niematerialne będące skutkiem określonego korzystania z nieruchomości sąsiedniej, mogą pośrednio oddziaływać na dobra osobiste innej osoby, w tym właścicieli nieruchomości sąsiedniej. W takich przypadkach nie jest wykluczona ochrona dóbr osobistych przez żądanie zaniechania immisji na podstawie art. 24 Kodeksu, a więc za pomocą środków ochrony dóbr osobistych. Wówczas nie można wykluczyć, że hipotezy art. 24 i 144, w związku z art. 222 § 2 Kodeksu, będą się krzyżować. Przy rzeczywistym zbiegu roszczeń, prawo wyboru przysługuje stronie dochodzącej ochrony. Rozstrzygając o charakterze dochodzonego roszczenia należy mieć na uwadze przede wszystkim stanowisko samego powoda (co do ochrony, jakiego rodzaju dóbr - majątkowych, czy niemajątkowych - dotyczy wniesione powództwo). Na powyższe wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 22 listopada 2013 r. o sygn. akt III CZ 55/13.
Ocena, czy niedochowanie walorów estetycznych nieruchomości stanowiło immisję w rozumieniu prawa cywilnego, w tym także jej zakres oraz ewentualny wpływ na obniżenie wartości nieruchomości, należy do sądu cywilnego orzekającego w indywidualnej sprawie według wniesionego powództwa.
Z wyrazami szacunku
Podsekretarz stanu
Paweł Orłowski
Warszawa, dnia 13 sierpnia 2014 r.