Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju - z upoważnienia ministra -
na interpelację nr 27206
w sprawie problemów dotyczących wartości nieruchomości
Szanowna Pani Marszałek! Odpowiadając na przesłaną przy piśmie z dnia 9 lipca 2014 r. (znak SPS-023-27206/14) interpelację poseł Małgorzaty Niemczyk w sprawie rewitalizacji oraz problemów dotyczących wartości nieruchomości, uprzejmie informuję, co następuje.
1. W jakich przypadkach zastosowanie ma cytowany przepis art. 66 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane? Jak należy rozumieć pojęcie ˝oszpecenie otoczenia˝? Czy organy administracji lokalnej często wydają decyzję na podstawie tego przepisu w stosunku do prywatnych właścicieli? Jeśli tak, to z jaką skutecznością jest on stosowany?
Zgodnie z art. 66 ustawy z dnia 4 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z późn. zm., zwanej dalej ˝ustawą Prawo budowlane˝), organy nadzoru budowlanego w ramach swoich kompetencji mogą nakazać w stosunku do obiektu zagrażającego życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo użytkowanego w sposób zagrażający zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, znajdującego się w nieodpowiednim stanie technicznym bądź powodującego swym wyglądem oszpecenie otoczenia, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku (zob. art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). W takim przypadku możliwe jest również zakazanie użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości (zob. art. 66 ust. 2 ustawy Prawo budowlane).
Użyte w art. 66 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane sformułowanie ˝oszpecenie obiektu˝ jest zwrotem niedookreślonym, co oznacza, że organ stosujący prawo posiada pewien zakres swobody w ocenie, czy stan estetyczny obiektu budowlanego faktycznie powoduje oszpecenie otoczenia. Zgodnie z tezą wyrażoną w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 czerwca 2002 r. (sygn. SA Rz 77/02), przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka. W razie zaś stwierdzenia, iż istotnie estetyka budynku odbiega od obowiązujących w ocenie organu standardów i powoduje oszpecenie otoczenia, organ ten władny jest w oparciu o art. 66 ustawy Prawo budowlane nałożyć decyzją na właściciela lub zarządcę obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Przy czym przesłanka do wydania decyzji na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 4 odnosi się do skrajnych zaniedbań w estetyce obiektu, przy uwzględnieniu otoczenia, a ciężar udowodnienia tej okoliczności spoczywa na organie administracji (zob. wyrok NSA z dnia 19 listopada 2003 r., sygn. SA/Sz 2255/01).
Jednocześnie wyjaśniam, że obecny system prawa budowlanego odzwierciedla konstytucyjną zasadę równości wobec prawa. Stąd w przepisach ustawy Prawo budowlane nie ma podziału przepisów na regulacje dotyczące obiektów budowlanych należących do prywatnych właścicieli oraz stanowiących własność publiczną. Uwzględniając powyższe, organy nadzoru budowlanego jak najbardziej są uprawnione kierować obowiązki wynikające z art. 66 ustawy Prawo budowlane do prywatnych właścicieli obiektów budowlanych. Na podstawie informacji uzyskanych od głównego inspektora nadzoru budowlanego wiadomo, że tego typu decyzje są powszechnie wydawane przez organy nadzoru budowlanego na terenie kraju, przy czym Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, z uwagi na brak obowiązku prowadzenia w poruszonym zakresie statystyki publicznej, nie posiada szczegółowych informacji o liczbie decyzji administracyjnych wydawanych na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane.
2. Jakie konsekwencje przewidziane są za niezastosowanie się do dyspozycji wskazanego wyżej przepisu? Jakie działania mogę zostać podjęte w stosunku do prywatnego właściciela kamienicy, który nie wykonuje skierowanej do niego decyzji?
Odnosząc się do konsekwencji niewykonania nałożonych na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane obowiązków, należy zauważyć, że tego typu zachowania właścicieli obiektów powinny spotkać się z natychmiastową reakcją organów nadzoru budowlanego, polegającą na wdrożeniu postępowania egzekucyjnego. W ramach tego postępowania możliwe jest zastosowanie wykonania zastępczego wobec zobowiązanego, który nie zamierza dobrowolnie wykonać obowiązków nałożonych przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
3. Jakie inne przepisy w obowiązującym stanie prawnym pozwalają wpłynąć na prywatnego właściciela nieruchomości, aby ten przeprowadził jej remont, restaurację etc.?
Mówiąc o innych przepisach, które mogą oddziaływać na właścicieli obiektów znajdujących się w niewłaściwym stanie technicznym, należy wskazać na pozostałe przepisy rozdziału 6 ustawy Prawo budowlane zatytułowanego ˝Utrzymanie obiektów budowlanych˝, tj. art. 61-69. Na gruncie tych przepisów organy nadzoru budowlanego posiadają odpowiednie narzędzia prawne oddziaływania na właścicieli i zarządców obiektów budowlanych, które są w nieodpowiednim stanie technicznym. Przedmiotowe przepisy nakazują użytkować obiekty budowlane w sposób zgodny z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać je w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej (zob. art. 61 pkt 1 ustawy Prawo budowlane). Wypełnianie zawartych w rozdziale 6 ustawy Prawo budowlane obowiązków pozwala na zmniejszenie stopnia zużycia oraz wydłużenie okresu użytkowania obiektów budowlanych.
Wszystkie obiekty budowlane powinny być poddawane regularnym kontrolom okresowym oraz kontrolom doraźnym, o których mowa w art. 62 ustawy Prawo budowlane, wykonywanym przez odpowiednio wykwalifikowane osoby. W ich wyniku można ocenić, czy kontrolowany obiekt budowlany stanowi zagrożenie dla użytkowników. W przypadku niewłaściwego stanu technicznego budynków należy dokonywać ich napraw, usuwać uszkodzenia i uzupełniać braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Obowiązki w tym zakresie potwierdzane są w protokołach z okresowych kontroli. Natomiast egzekwowanie tych obowiązków należy do powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego, którym przekazywane są kopie protokołów.
W odniesieniu do obiektów nieużytkowanych lub niewykończonych, które nie nadają się do odbudowy, remontu lub wykończenia, organ może nakazać ich rozbiórkę (zob. art. 67 ustawy Prawo budowlane). Ponadto zgodnie z art. 68 ustawy Prawo budowlane, w razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, organ nadzoru budowlanego jest obowiązany nakazać, w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania. Natomiast w celu natychmiastowego zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia przed ewentualnym zawaleniem się budynku lub jego części z uwagi na jego zły stan techniczny organ nadzoru budowlanego usuwa stan zagrożenia, zapewniając na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających (zob. art. 69 ustawy Prawo budowlane). Do zastosowania na koszt właściciela lub zarządcy środków zabezpieczających są upoważnione również organy Policji i Państwowej Straży Pożarnej.
Dodatkowo właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Obowiązek ten powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu budowlanego. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do właściwego organu. Właściwy organ, po otrzymaniu kopii protokołu, przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, o których mowa w ust. 1 (zob. art. 70 ust. 1 i ust. 2 ustawy Prawo budowlane).
W celu zapewnienia przestrzegania przepisów dotyczących utrzymania obiektów budowlanych do ustawy Prawo budowlane wprowadzono odpowiednie przepisy o charakterze karnym. Zgodnie z art. 91a ustawy Prawo budowlane, kto nie spełnia określonego w art. 61 ustawy Prawo budowlane obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Natomiast niespełnianie obowiązku poddawania obiektów budowlanych okresowym kontrolom zagrożone zostało, zgodnie z art. 93 ustawy Prawo budowlane, karą grzywny. Zaznaczyć należy również, że kto nie spełnia określonego w art. 70 ust. 1 obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, podlega karze aresztu albo karze ograniczenia wolności, albo karze grzywny (art. 92 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).
Z wyrazami szacunku
Podsekretarz stanu
Janusz Żbik
Warszawa, dnia 31 lipca 2014 r.