Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej - z upoważnienia prezesa Rady Ministrów -
na interpelację nr 17039
w sprawie interpretacji niektórych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Odpowiadając na interpelację pana posła Jacka Sasina, nr SPS-023-17039/13, w sprawie interpretacji niektórych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uprzejmie informuję, co następuje.
Ad 1. Na podstawie art. 78 § 1 i 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848, z późn. zm.) spółdzielnia oprócz funduszów: udziałowego oraz zasobowego tworzy także inne fundusze własne przewidziane w jej statucie oraz odrębnych przepisach.
Do przepisów tych należy art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.), zwanej dalej u.s.m., który nakłada na spółdzielnię ustawowy obowiązek utworzenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
Wykładni przepisów powołanych wyżej ustaw dotyczących charakteru funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych dokonał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 kwietnia 2007 r., sygn. akt III CSK 412/2006. W wyroku tym SN stwierdził, że wobec braku normatywnej podstawy wyłączenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych z ogólnego pojęcia funduszy własnych spółdzielni nie można zasadnie podnosić, iż fundusz remontowy nie jest funduszem własnym spółdzielni. W uzasadnieniu wyroku SN wskazał, iż: ˝Twierdzenie, (...) że fundusz remontowy jest funduszem celowym, nie podważa tezy, że jest on jednocześnie funduszem własnym spółdzielni. Artykuł 6 u.s.m. nie określa zresztą rozważanego funduszu jako˝funduszu celowego', zaś przypisanie przez doktrynę tej cechy funduszowi remontowemu wynika z tego, że zgromadzone na nim środki służą określonemu celowi. Należy zresztą podkreślić, że każdy z tworzonych w spółdzielni funduszy jest ˝celowy˝ w tym znaczeniu, że gromadzi środki związane z jakimś celem (udziały, wkłady, wpisowe itd.)˝.
Skoro zatem przedmiotowy fundusz jest funduszem własnym spółdzielni, to środki na nim zgromadzone, którymi dysponować może uprawniony statutowo organ spółdzielni, stanowią jej własność.
Statut spółdzielni może również przewidywać tworzenie odrębnych funduszy remontowych dla poszczególnych nieruchomości, które na mocy powołanych wyżej ustaw oraz w świetle wykładni Sądu Najwyższego stanowić będą fundusze własne spółdzielni.
Ad 2. Obowiązek świadczenia na fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych dotyczy m.in. właścicieli lokali, będących oraz niebędących członkami spółdzielni - na podstawie art. 6 ust. 3 u.s.m.
Z kolei na mocy art. 4 ust. 4 u.s.m. właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są również obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni także obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, określonych w statucie spółdzielni, jak jej członkowie, z zastrzeżeniem art. 5 u.s.m.
Zgodnie z art. 5 u.s.m. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Natomiast pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.
Wskazane wyżej obowiązki obciążają właścicieli do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej, co stosownie do przepisów u.s.m. ma miejsce w dwóch przypadkach, tj. podjęcia uchwały przez większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 241 u.s.m.), oraz wtedy, gdy w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, czego skutkiem jest stosowanie z mocy prawa, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu, przepisów ww. ustawy o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni (art. 26 ust. 1 u.s.m.).
Informuję, że obecnie obowiązujące przepisy u.s.m. nie określają zasad rozliczeń pomiędzy spółdzielnią a nowo powstałą wspólnotą mieszkaniową środków funduszu remontowego, o którym mowa w art. 6 ust. 3 u.s.m., oraz środków funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości. Nie przewidują też przyznania wspólnocie mieszkaniowej w stosunku do spółdzielni roszczenia o rozliczenie i zwrot środków tych funduszy za okres przed powstaniem wspólnoty.
Wobec powyższego wyrażam pogląd, że zasady te powinien określać statut danej spółdzielni lub regulamin uchwalony na podstawie statutu przez właściwy statutowo organ spółdzielni. Jeżeli jednak w statucie brak jest rozstrzygnięć dotyczących przedmiotowych rozliczeń, to kwestie te mogłaby, moim zdaniem, regulować stosowna umowa zawarta na zasadzie wzajemnego porozumienia pomiędzy spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową.
Przedstawiając powyższe, informuję jednocześnie, że kwestia rozliczeń pomiędzy spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową jest przedmiotem regulacji zawartej w art. 37 ust. 4 poselskiego projektu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk sejmowy nr 819), która przewiduje, iż w razie ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomości stanowiącej dotychczas w całości własność spółdzielni stosuje się do rozliczeń między spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową odpowiednio art. 82 projektowanej ustawy o spółdzielniach (zawartej w druku sejmowym nr 515). Przepis ten wprawdzie nic o rozliczeniach nie mówi, ale powiązany jest z art. 81 tego projektu, w którym w ust. 2 mowa jest o uchwale o podziale spółdzielni, która zawierać ma m.in. plan podziału praw i obowiązków majątkowych.
Wskazane wyżej projekty, jak również pozostałe projekty ustaw z zakresu prawa spółdzielczego zawarte w drukach nr 816, 864, 980, 1005 oraz 1065, rozpatrzone będą przez powołaną w dniu 25 stycznia br. sejmową komisję nadzwyczajną.
Od woli parlamentarzystów zależeć zatem będzie zarówno treść, jak i termin wejścia w życie przepisów prawnych uchwalonych na podstawie ww. projektów ustaw, w tym dotyczących przedmiotowych rozliczeń pomiędzy spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową.
Z poważaniem
Podsekretarz stanu
Piotr Styczeń
Warszawa, dnia 17 maja 2013 r.