4 kadencja, 24 posiedzenie, 3 dzień (21.06.2002)

32 punkt porządku dziennego:
Sprawozdanie ministra spraw wewnętrznych i administracji z realizacji w 2001 r. ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (druk nr 382) wraz ze stanowiskiem Komisji Administracji i Spraw Wewnętrznych (druk nr 501).

Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji Zenon Kosiniak-Kamysz:

    Panie Marszałku! Wysoki Sejmie! Zgodnie z obowiązkiem wynikającym z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców mam przyjemność przedstawić państwu stan zrealizowanych w 2001 r. zadań ministra spraw wewnętrznych i administracji, które zostały szczegółowo zaprezentowane w ˝Sprawozdaniu ministra spraw wewnętrznych i administracji z realizacji ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w roku 2001˝.

    W związku z tym, iż polityka państwa dotycząca kontroli obrotu nieruchomościami w Polsce z udziałem cudzoziemców jest realizowana zgodnie z zaaprobowanymi przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej kolejnymi sprawozdaniami, pragnę wyrazić nadzieję, iż przedmiotowe 12. już z kolei sprawozdanie również uzyska państwa akceptację.

    Wysoki Sejmie! Obrót nieruchomościami w Polsce z udziałem cudzoziemców jest generalnie wolny. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie zakazuje im bowiem nabywania nieruchomości położonych na terytorium Polski. Wprowadza natomiast wymóg uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji na nabycie nieruchomości w pewnych wypadkach i przez określone podmioty. Cudzoziemcy posiadają także prawo do korzystania z nieruchomości na podstawie cywilnoprawnych umów najmu, dzierżawy i użytkowania. Ponadto w określonych w ustawie wypadkach mogą nabywać nieruchomości bez konieczności uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji.

    Wysoka Izbo! Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które wydawane jest przez ministra spraw wewnętrznych i administracji za zgodą ministra obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - również za zgodą ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Zezwolenia wymaga również nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości.

    Wymóg uzyskania zezwolenia odnosi się do osób fizycznych oraz osób prawnych będących cudzoziemcami w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, którzy zamierzają nabyć prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego.

    Najczęściej występującym sposobem nabycia nieruchomości jest złożenie oświadczeń woli przez dwie strony, czyli czynność prawna w postaci umowy. W tym wypadku własność na nabywcę przechodzi przez fakt zawarcia ważnej umowy, która pod rygorem nieważności musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Z prawnego punktu widzenia mogą to być zatem umowy sprzedaży, darowizny, dożywocia, zamiany, zapisu, polecenia, oddania gruntów w użytkowanie wieczyste, zniesienie współwłasności, zasiedzenie, przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

    Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca może być także skutkiem jednostronnej czynności prawnej, np. mocą testamentu. Podstawą nabycia nieruchomości mogą być również orzeczenia sądowe lub administracyjne. Przepisy ustawy nie mają zastosowania do czynności prawnych ustanawiających ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomościach, jak np. użytkowanie, zastaw czy hipoteka, oraz umów o charakterze zobowiązaniowym, takich jak dzierżawa i najem.

    Wskazane na wstępie przypadki, w których nabycie nieruchomości w Polsce nie wymaga zezwolenia, zostały określone w art. 7 oraz art. 8 ust. 1 ustawy. Dotyczą one m.in.: nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej przez okres 5 lat od dnia uzyskania karty pobytu; nabycia przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od uzyskania karty pobytu, nieruchomości, które w wyniku nabycia będą stanowić współwłasność ustawową małżonków; nabycia przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem przez okres co najmniej 5 lat; nabycia przez osobę prawną na jej cele statutowe nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.

    Ustawa nie określa przesłanek, jakimi powinien kierować się minister spraw wewnętrznych i administracji, udzielając cudzoziemcowi zezwolenia na nabycie nieruchomości. Wykształciły się one w praktyce i zostały aprobowane przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej podczas rozpatrywania sprawozdań z realizacji ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Przy rozpatrywaniu wniosków osób fizycznych o wydanie zezwolenia minister spraw wewnętrznych i administracji uwzględnia więzi łączące cudzoziemca z Polską, a w szczególności: posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia; zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem polskim; stałe zamieszkiwanie w Polsce na podstawie karty pobytu; pełnienie funkcji członka kadry kierowniczej przedsiębiorstw z udziałem kapitału zagranicznego; prowadzenie na terenie Polski działalności gospodarczej zgodnie z zasadami określonymi w ustawie Prawo działalności gospodarczej.

    We wskazanych przypadkach uwzględnione są potrzeby życiowe wnioskodawców, w granicach 5000 m2.

    Natomiast przy rozpatrywaniu wniosków osób prawnych minister spraw wewnętrznych i administracji uwzględnia prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej na podstawie przepisów prawa polskiego. Zezwolenie mogą zatem otrzymać: spółki handlowe z siedzibą w Polsce - na uzasadnione potrzeby prowadzonej działalności; podmioty gospodarcze z siedzibą za granicą prowadzące działalność w zakresie drobnej wytwórczości - na potrzeby prowadzonego w Polsce przedsiębiorstwa; podmioty gospodarcze z siedzibą za granicą posiadające w Polsce (za zezwoleniem właściwego ministra) przedstawicielstwo lub oddział - na jego potrzeby.

    Cudzoziemiec, składając wniosek do ministra spraw wewnętrznych i administracji, ma obowiązek przedstawić szereg dokumentów, na podstawie których prowadzone jest postępowanie, dając tym samym ministrowi obraz wnioskodawcy, działalności, jaka ma być na nieruchomości prowadzona, oraz korzyści, jakie mogą z tej działalności płynąć dla Polski, a w szczególności dla terenu, na którym jest lokalizowana. Wymogi dotyczące wniosku oraz przedkładanych przez cudzoziemca dokumentów zostały szczegółowo omówione w sprawozdaniu, nie będę zatem ich tutaj wymieniać.

    Informacje zawarte w powyższych dokumentach umożliwiają dokładną analizę danej sprawy. Jednakże w sytuacji zaistnienia jakichkolwiek wątpliwości minister spraw wewnętrznych i administracji korzysta z możliwości przewidzianej w art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy stanowiącym, iż minister spraw wewnętrznych i administracji może przed wydaniem decyzji dokonać, także przy pomocy organów podległych właściwym ministrom, sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa.

    Ponadto na podstawie powołanego wyżej przepisu minister spraw wewnętrznych i administracji może skierować do innych organów prośbę o wyrażenie opinii w danej sprawie, m.in. do ministra środowiska, ministra finansów, ministra skarbu państwa oraz do lokalnych organów administracji rządowej i samorządowej. Opinie tych organów, mimo że nie są wiążące dla ministra spraw wewnętrznych i administracji, są jednak bardzo pomocne przy rozpatrywaniu konkretnych wniosków. Pozwalają dokładnie zanalizować sytuację wnioskodawcy i podjąć optymalną decyzję w sprawie.

    Decyzja administracyjna ministra spraw wewnętrznych i administracji w sprawie zezwolenia oparta jest zatem na uznaniu administracyjnym. Uznanie administracyjne nie oznacza jednak dowolności w decydowaniu. Minister nie narusza praw podmiotowych wynikających z innych przepisów czy rozstrzygnięć innych organów państwa. W wykonaniu ustawowych kompetencji minister spraw wewnętrznych i administracji kieruje się prawem, a realizując prawo, przestrzega nie tylko jego litery, ale także celów, które ma to prawo realizować.

    Realizując politykę państwa zgodnie z ogólnie przedstawionymi założeniami, w 2001 r. minister spraw wewnętrznych i administracji wydał łącznie 2053 zezwolenia, w tym:

    - 1536 zezwoleń dotyczyło nabycia przez cudzoziemców nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni 3628,76 ha; osoby prawne otrzymały z tego 1165 zezwoleń na łączną powierzchnię 3512,56 ha nieruchomości, natomiast osoby fizyczne otrzymały 371 zezwoleń na nabycie nieruchomości o łącznej powierzchni 116 ha;

    - 145 zezwoleń dotyczyło nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 328,88 ha; osoby fizyczne uzyskały 67 zezwoleń dotyczących łącznie 34 ha nieruchomości rolnych, natomiast osoby prawne - 78 zezwoleń na nabycie nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 294,81 ha.

    - 139 zezwoleń na nabycie lokali użytkowych oraz mieszkalnych (położonych w strefie nadgranicznej) o łącznej powierzchni 225 305 m2; osoby prawne otrzymały 45 zezwoleń na łączną powierzchnię 214 415,5 m2 lokali, natomiast osoby fizyczne - 94 zezwolenia na łączną powierzchnię 10 889 m2 lokali.

    - 378 zezwoleń na nabycie akcji i udziałów w spółkach będących właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości w Polsce, w tym: 372 zezwolenia na nabycie akcji lub udziałów w spółkach posiadających 6490,72 ha nieruchomości na terenie Polski oraz 6 zezwoleń na nabycie akcji lub udziałów w spółkach posiadających 5064 m2 lokali; 17 zezwoleń na nabycie akcji lub udziałów w spółkach posiadających nieruchomości rolne o łącznej powierzchni 146,80 ha; 336 zezwoleń otrzymały osoby fizyczne, natomiast 42 zezwolenia przypadły osobom prawnym.

    Uwzględniając omówione dane, zezwolenia na nabycie nieruchomości rolnych dotyczyły łącznie 475,68 ha.

    W 2001 r. minister spraw wewnętrznych i administracji wydał 169 decyzji odmawiających udzielenia zezwolenia na nabycie nieruchomości, lokali, akcji i udziałów. Głównymi przyczynami wydania decyzji odmownych były: niewykazanie przez cudzoziemca okoliczności uzasadniających jego silne i trwałe więzi z Polską; niedostarczenie przez cudzoziemca materiału dowodowego, uniemożliwiające ministrowi ustalenie okoliczności faktycznych uzasadniających wydanie zezwolenia; negatywne stanowisko ministra rolnictwa i rozwoju wsi.

    Szanowni Państwo! Stosownie do treści art. 8 ust. 4 ustawy minister spraw wewnętrznych i administracji prowadzi rejestr nieruchomości, udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia w przypadkach określonych w art. 8 ust. 1, oraz rejestr nieruchomości udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez cudzoziemców na podstawie wymaganych zezwoleń, o których mowa w art. 1 ust. 1 oraz art. 3e ust. 1 i 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Rejestry prowadzone są, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 2 lutego 1999 r. w sprawie trybu postępowania i szczegółowych zasad prowadzenia rejestrów nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców, przez Departament Zezwoleń i Koncesji MSWiA, w systemie informatycznym, na podstawie komputerowej bazy danych, począwszy od dnia 1 stycznia 1999 r.

    Wpisu do rejestru dokonuje się na podstawie aktu notarialnego, w wyniku zawarcia którego cudzoziemiec nabył lub objął nieruchomość, udziały lub akcje w spółce będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, na podstawie odpisu prawomocnego orzeczenia sądu, mocą którego nastąpiło nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, a także na podstawie odpisu wpisu do rejestru handlowego, który stanowi podstawę nabycia lub objęcia udziałów lub akcji przez cudzoziemca.

    Na tej podstawie w 2001 r. zarejestrowano następujące liczby transakcji kupna przez cudzoziemców prawa własności lub prawa wieczystego użytkowania nieruchomości:

    1) na podstawie zezwolenia:

    a) 1272 nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni 1932, 40 ha, z czego: osoby prawne - 998 nieruchomości o powierzchni 1848 ha, a osoby fizyczne - 274 nieruchomości o powierzchni 83 ha,

    b) 74 nieruchomości mające charakter gruntów rolnych o powierzchni 91,48 ha, z czego: osoby prawne nabyły 49 nieruchomości o powierzchni 69,72 ha, natomiast osoby fizyczne - 25 nieruchomości o powierzchni 21 ha,

    c) akcje i udziały w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi 89 nieruchomości o łącznej powierzchni 525 ha 58 a, przy czym zezwolenia wydane osobom prawnym dotyczyły 81 nieruchomości o łącznej powierzchni 510 ha, natomiast zezwolenia wydane osobom fizycznym 8 nieruchomości o łącznej powierzchni 15,5 ha,

    d) 103 lokale o łącznej powierzchni 116 085 m2;

    2) bez obowiązku uzyskiwania zezwolenia 395 nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni 118 ha oraz 47 nieruchomości mających charakter gruntów rolnych o powierzchni 20 ha, a także 416 lokali o łącznej powierzchni 26 467 m2.

    Z danych zgromadzonych w rejestrach wynika, iż cudzoziemcy zarówno na podstawie wymaganego zezwolenia, jak i bez obowiązku ubiegania się o zezwolenie nabyli w 2001 r. 1667 nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni 2050 ha, w tym 121 nieruchomości o charakterze rolnym o łącznej powierzchni 112 ha, 519 lokali mieszkalnych i użytkowych o łącznej powierzchni 142 553 m2. W związku z faktem, iż zezwolenie ważne jest przez rok od daty jego wydania, a wyłącznie od stron transakcji zależy, kiedy dojdzie do zawarcia aktu notarialnego (często nabycie nieruchomości dokonywane jest w następnym roku kalendarzowym), dane dotyczące liczby zezwoleń w danym roku kalendarzowym nie pokrywają się z danymi dotyczącymi transakcji dokonanych. Ponadto nie każde zezwolenie oznacza faktyczne nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, ponieważ strony mogą od tej transakcji odstąpić.

    Kolejnym zagadnieniem, które pragnę przedstawić Wysokiej Izbie, jest badanie legalności nabycia przez cudzoziemców nieruchomości, udziałów lub akcji. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. O nieważności nabycia nieruchomości przez cudzoziemca orzeka sąd na żądanie ministra spraw wewnętrznych i administracji, przewodniczącego zarządu jednostki samorządu terytorialnego lub wojewody właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz każdej osoby mającej w tym interes prawny. Powództwo o stwierdzenie nieważności nabycia nieruchomości przez cudzoziemca może wnieść również prokurator. Orzeczenie o nieważności nabycia nieruchomości przez cudzoziemca w drodze czynności prawnych wydaje sąd cywilny. W 2001 r. do rejestrów wpłynęło 19 aktów notarialnych zawartych z naruszeniem przepisów ustawy. W 16 sprawach doprowadzono do stanu zgodnego z przepisami ustawy, natomiast w trzech przypadkach, w oparciu o art. 6 ust. 2 ustawy, skierowano pozwy do sądów cywilnych o stwierdzenie nieważności nabycia nieruchomości.

    Wysoka Izbo! Na podstawie danych ministra spraw wewnętrznych i administracji można stwierdzić, pomimo mniejszej liczby zezwoleń udzielanych na przestrzeni ostatnich 3 lat, iż Polska nadal jest atrakcyjna dla cudzoziemców zarówno pod względem położenia geograficznego, jak i z uwagi na stosunkowo niską cenę polskiej ziemi. Jedynie w przypadku nieruchomości ulokowanych w dużych aglomeracjach miejskich ceny te mogą być porównywalne z cenami w krajach Europy Zachodniej.

    Pragnę podkreślić, iż ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie zakazuje cudzoziemcom nabywania nieruchomości w Polsce, wprowadza jedynie ograniczenia administracyjno-prawne w obrocie nieruchomościami ze względu na osobę nabywcy będącego cudzoziemcem. Polska zresztą nie jest jedynym państwem, w którym reglamentuje się nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Natomiast pragnę stwierdzić, że nie ma podstaw do niepokoju, iż ˝cudzoziemcy wykupią całą Polskę˝ - nadal jest to niewielki odsetek powierzchni naszego kraju. Skalę zainteresowania cudzoziemców inwestowaniem w sektor nieruchomości w Polsce obrazują w wieloletniej perspektywie zagregowane dane w tym zakresie z ostatnich 12 lat. W latach 1990-2001 cudzoziemcy uzyskali 16 607 zezwoleń na nabycie nieruchomości o łącznej powierzchni 29 281 ha.

    Z powyższych danych wynika, iż w okresie ostatnich 12 lat cudzoziemcy uzyskali zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji na nabycie nieruchomości o powierzchni stanowiącej 0,09% ogólnej powierzchni Polski. Należy zauważyć, iż od dwóch lat utrzymuje się tendencja spadkowa zarówno w zakresie liczby wydanych zezwoleń, jak i powierzchni nieruchomości, na których nabycie cudzoziemcy uzyskali zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji. Na nabycie lub objęcie akcji lub udziałów w spółkach handlowych będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości w okresie ostatnich 6 lat wydano zezwolenia dotyczące 31 535 ha nieruchomości, w tym w 2001 r. - 372 zezwolenia dotyczące 6491 ha. W latach 1990-2001 minister spraw wewnętrznych i administracji wydał 1766 decyzji odmownych, a wydano ok. 17 tys. zezwoleń. Decyzje negatywne stanowią zatem ok. 10% wszystkich decyzji w tym zakresie.

    Reasumując, ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców gwarantuje realizację podstawowego celu jej obowiązywania, jakim jest kontrola obrotu nieruchomościami w Polsce z udziałem cudzoziemców. Świadczą o tym dane zawarte w rozpatrywanym sprawozdaniu.

    Wysoka Izbo! Przedstawiając sprawozdanie ministra spraw wewnętrznych i administracji z realizacji w 2001 r. ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zwracam się z uprzejmą prośbą o jego przyjęcie. Dziękuję Wysokiej Izbie za poświęcony czas i uwagę. (Oklaski)

    (Przewodnictwo w obradach obejmuje wicemarszałek Sejmu Donald Tusk)

Przebieg posiedzenia