VI kadencja

opis sprawy

Odpowiedź na interpelację w sprawie przydziału i wynajmu mieszkań komunalnych

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 13088

w sprawie przydziału i wynajmu mieszkań komunalnych

   Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację poseł Teresy Wargockiej w sprawie przydziału i wynajmu mieszkań komunalnych, nadesłaną pismem z dnia 30 listopada 2009 r. (znak: SPS-023-13088/09), uprzejmie przekazuję następujące informacje.

   Kwestie dotyczące ochrony praw lokatorów oraz gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy określa ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266, z późn. zm.).

   Zgodnie z art. 4 ww. ustawy zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy, która na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw o niskich dochodach.

   Wypełniając powyższy obowiązek, rada gminy winna uchwalić zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu, które zgodnie z art. 21 ust. 3 ustawy powinny określać w szczególności:

   1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

   2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

   3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

   4) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem lokali socjalnych oraz sposób poddania ich kontroli społecznej.

   Wspomniana uchwała stanowi podstawę prawną w oparciu, o którą następuje zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Podkreślić należy, że obowiązkiem organu stanowiącego gminy jest podjęcie przedmiotowej uchwały, ściśle w oparciu o ww. zasady. Brak w tym akcie prawa miejscowego uregulowań dotyczących którejkolwiek z kwestii wymienionych w art. 21 ust. 3 pkt 1-7 ustawy może skutkować jej ułomnością i ma istotny wpływ na ocenę jej zgodności z prawem. Stanowisko takie zostało wyrażone także w orzecznictwie sądowym.

   Odnosząc się zatem do sprawy weryfikacji dochodów najemców lokali gminnych, uprzejmie wyjaśniamy, że w myśl wspomnianego art. 21 ust. 3 pkt 2 ustawy uchwała rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu powinna, jak wskazano powyżej, w szczególności określać wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego.

   Z powyższego wynika zatem, że weryfikacja statusu majątkowego najemców następuje przed zawarciem stosownej umowy najmu. Ponadto zgodnie z postanowieniami ustawy o ochronie praw lokatorów lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy, z wyłączeniem lokali socjalnych i wynajmowanych na czas trwania stosunku pracy, mogą być oddawane w najem wyłącznie na czas nieoznaczony. Wypowiedzenie takiego stosunku prawnego jest możliwe tylko w przypadkach określonych w art. 11 tej ustawy, np. zalegania z czynszem, używania lokalu w sposób sprzeczny z umową. Nie jest natomiast dopuszczalne weryfikowanie w czasie trwania stosunku najmu sytuacji majątkowej najemcy oraz ewentualne wypowiedzenie umowy z tego tytułu.

   Dodatkowo uprzejmie informuję, że postulowana możliwość weryfikacji dochodów gospodarstwa domowego jest dokonywana każdorazowo w przypadku przedłużania umów najmu lokali socjalnych, które z mocy prawa mogą być zawierane wyłącznie na czas oznaczony (art. 23 ust. 1 i 3 ww. ustawy).

   Należy przy tym podkreślić, że na mocy art. 75 Konstytucji RP, obowiązek zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podniesiony został do rangi dobra chronionego konstytucyjnie, a zatem wprowadzenie do ustawy o ochronie praw lokatorów przepisów dopuszczających możliwość wypowiadania umów najmu ze względu na poprawę sytuacji finansowej lokatora mogłoby zostać uznane za niekonstytucyjne.

   Ministerstwo Infrastruktury dostrzega jednak problem braku ustawowych rozwiązań, które mogłyby wspomóc samorządy gminne w prowadzeniu bardziej racjonalnej i elastycznej polityki alokacji zasobów komunalnych, której celem powinno być uwzględnienie nie tylko dotychczasowych lokatorów, ale również osób oczekujących na najem. Próba zmiany tego stanu jest jednym z głównych celów inicjatywy reformującej system budownictwa społecznego w Polsce.

   W dniu 3 grudnia 2009 r. kierownictwo Ministerstwa Infrastruktury przyjęło do akceptacji materiał pt. ˝Kierunki reformy systemu budownictwa społecznego w Polsce - proponowane rozwiązania˝. Dokument ten będzie podstawą prac nad założeniami do ustawy regulującej zasady funkcjonowania i wspierania przez władze publiczne budownictwa społecznego*).

   Jedną z propozycji resortu infrastruktury jest wprowadzenie do prawodawstwa pojęcia mieszkania społecznego, wraz z odpowiednimi regulacjami określającymi jego specyficzne cechy, odmienne niż w przypadku pozostałych mieszkań komunalnych. Mieszkania takie będą mogły być tworzone bezpośrednio przez samorządy gminne oraz przez towarzystwa budownictwa społecznego i fundacje budownictwa społecznego, z dużym udziałem gmin jako podmiotu określającego m.in. kryteria naboru lokatorów. Gminy będą mogły powiększać zasób mieszkań społecznych zarówno przez budowę nowych lokali, jak również przez przekształcanie mieszkań komunalnych po uprzednim ich opróżnieniu przez dotychczasowego najemcę.

   Planowane rozwiązania określające zasady gospodarowania mieszkaniami społecznymi przewidują m.in.:

   - ustalanie przez właściciela wysokości stawek czynszowych w sposób umożliwiający pokrycie kosztów utrzymania zasobu i spłatę zobowiązań zaciągniętych na budowę (jeżeli takowe występują),

   - zawieranie umowy jedynie na czas oznaczony,

   - coroczne weryfikowanie dochodów najemcy, wraz z sankcjami za przekroczenie ustalonych limitów dochodowych w postaci zwiększenia stawek czynszowych.

   Jeżeli po zakończeniu umowy najmu lokator nadal będzie przekraczał ustalone w przepisach prawa miejscowego (w ramach widełek określonych w ustawie) limity dochodowe, najem nie będzie przedłużany, zaś odzyskane w ten sposób mieszkanie będzie mogło być przez gminę (lub innego inwestora społecznego) przeznaczone dla osób oczekujących na przydział mieszkania.

   Wydaje się, że projektowane rozwiązania spełnią postulaty pani poseł dotyczące umożliwienia gminom większej rotacji wynajmu będących w ich dyspozycji mieszkań. Obecnie propozycje ministerstwa znajdują się w trakcie roboczych konsultacji z zainteresowanymi środowiskami samorządowymi, branżowymi i naukowymi. Kulminacją etapu opiniowania będzie konferencja, na której podmioty zaangażowane w system budownictwa społecznego w Polsce będą miały szansę przedstawić swoje stanowiska dotyczące proponowanych przez resort infrastruktury rozwiązań. Spotkanie w tej sprawie planowane jest na dzień 11 stycznia 2010 r.

   Jeżeli wstępne konsultacje wykażą generalną zgodę wszystkich zainteresowanych stron w sprawie kierunków dalszych prac legislacyjnych, Ministerstwo Infrastruktury do końca I kwartału 2010 r. przedstawi założenia do projektu ustawy, które będą następnie procedowane zgodnie z odpowiednimi przepisami regulującymi proces legislacyjny.

   Mam nadzieję, że kiedy projektowane przepisy trafią do parlamentu, będę mógł liczyć na wsparcie pani poseł i efektywną współpracę w celu wypracowania jak najbardziej racjonalnych przepisów umożliwiających realizację postulowanych w interpelacji rozwiązań.

   Z poważaniem

   Podsekretarz stanu

   Piotr Styczeń

   Warszawa, dnia 21 grudnia 2009 r.


*) Opracowany materiał jest udostępniony w Biuletynie Informacji Publicznej Ministerstwa Infrastruktury w zakładce: Dokonania i zamierzenia - programy i strategie - budownictwo.